Оподаткування IMU для міських ділянок категорії F/1: роз'яснення Касаційного суду у рішенні № 26673/2025
Визначення муніципального податку на нерухомість (IMU) часто стає предметом суперечок між платниками податків та муніципальними адміністраціями, особливо коли йдеться про кваліфікацію прикордонних ділянок з кадастрової точки зору. Показовим випадком є так звані міські ділянки, зареєстровані в категорії F/1, які не мають прямого кадастрового доходу. З цього питання висловився Касаційний суд у своєму нещодавньому та важливому рішенні № 26673 від 3 жовтня 2025 року, яке вирішило суперечку між L. D. P. та L. S., запропонувавши чітку та остаточну інтерпретаційну базу.
Класифікація ділянок F/1: ні будівлі, ні сільськогосподарські землі
Міські ділянки, класифіковані за кадастровою категорією F/1, завжди створювали проблеми для податкового обліку. Оскільки це частини міської території, які не є забудованими у суворому розумінні, але зазнали змін внаслідок втручання людини, їхнє прирівнювання до традиційних категорій для цілей IMU завжди було дискусійним. Верховний суд під головуванням Президента G. M. S. та за участю судді-доповідача G. L. S. розглянув це питання, виключивши можливість прирівнювання як до будівель, так і до сільськогосподарських земель.
Для цілей IMU так звані міські ділянки, чия кадастрова класифікація в категорії F/1 виключає нарахування доходу згідно зі ст. 3, абзац 2, літ. d, міністерського декрету № 28 від 1998 року, не можуть бути прирівняні до «будівель» — через відсутність забудови у технічному сенсі, тобто зведення критих споруд на одному або кількох рівнях — ані до «сільськогосподарських земель» — через зміну природного стану ґрунту внаслідок робіт, що є результатом антропогенного втручання, — але повинні розглядатися як «ділянки під забудову» у значенні, передбаченому ст. 5, абзац 5, законодавчого декрету № 504 від 1992 року (як зазначено у ст. 13, абзац 3, декрету-закону № 201 від 2011 року, конвертованого з поправками законом № 214 від 2011 року), з наслідком того, що податок має розраховуватися на основі «ринкової вартості у звичайному комерційному обігу», враховуючи можливість забудови, що випливає з положень містобудівного планування.
Розрахунок бази оподаткування та ринкова вартість
Як роз'яснено у наведеній вище правовій позиції, Касаційний суд встановив логічний та суворий принцип. Оскільки ділянка F/1 не має критих споруд, вона не може вважатися будівлею. Водночас наявність людських робіт, які змінили природний стан ґрунту, перешкоджає кваліфікації її як сільськогосподарської землі. Отже, єдиним шляхом є прирівнювання до ділянок під забудову.
Це передбачає чіткі правила розрахунку IMU:
- Податок не може розраховуватися на кадастровій основі, враховуючи відсутність доходу для категорії F/1.
- База оподаткування повинна визначатися, виходячи з ринкової вартості ділянки у звичайному комерційному обігу.
- Необхідно враховувати фактичну можливість забудови ґрунту, як це визначено інструментами містобудівного планування муніципалітету.
Висновки
Рішення № 26673/2025 Касаційного суду є фундаментальним поворотним моментом для управління місцевими податками. Для платників податків, які є власниками ділянок F/1, це рішення вимагає ретельної перевірки ринкових вартостей, що застосовуються муніципалітетами, уникаючи довільного або непропорційного оподаткування. З іншого боку, для муніципальних податкових органів окреслюється чіткий інтерпретаційний шлях, який зменшує ризик судових спорів, закріплюючи податкові вимоги на об'єктивних критеріях, пов'язаних із реальним містобудівним плануванням території.
