Tributação IMU para áreas urbanas F/1: os esclarecimentos da Corte de Cassação no acórdão n. 26673/2025

A determinação do imposto municipal próprio (IMU) representa frequentemente um terreno de conflito entre contribuintes e administrações municipais, em particular quando se trata de qualificar áreas de fronteira do ponto de vista cadastral. Um caso emblemático é o das chamadas áreas urbanas recenseadas na categoria F/1, desprovidas de um rendimento cadastral direto. Sobre este tema, pronunciou-se a Corte de Cassação com o recente e importante acórdão n. 26673 de 3 de outubro de 2025, que resolveu um litígio entre L. D. P. e L. S., oferecendo um quadro interpretativo claro e definitivo.

A classificação das áreas F/1: nem edifícios nem terrenos agrícolas

As áreas urbanas classificadas na categoria cadastral F/1 colocam desde sempre um problema de enquadramento fiscal. Tratando-se de porções de território urbano não edificadas em sentido estrito, mas que sofreram modificações devido à intervenção humana, a sua assimilação às categorias tradicionais para fins de IMU sempre foi controversa. A Suprema Corte, presidida pelo Presidente G. M. S. e com o Conselheiro Relator G. L. S., abordou a questão excluindo a assimilação tanto aos edifícios quanto aos terrenos agrícolas.

Para fins do IMU, as chamadas áreas urbanas, cujo enquadramento cadastral na categoria F/1 exclui a atribuição de um rendimento, nos termos do art. 3, parágrafo 2, alínea d, do d.m. n. 28 de 1998, não podem ser equiparadas a 'edifícios' - devido à carência de uma edificação em sentido técnico, no sentido da realização de construções cobertas em um ou mais níveis - nem a 'terrenos agrícolas' - devido à alteração sofrida pelo estado natural do solo por efeito das obras atribuíveis à intervenção antrópica -, mas devem ser consideradas como 'áreas edificáveis' na acepção do art. 5, parágrafo 5, do d.lgs. n. 504 de 1992 (conforme referido pelo art. 13, parágrafo 3, do d.l. n. 201 de 2011, conv. com modif. pela l. n. 214 de 2011), com a consequência de que o imposto deve ser liquidado com base no 'valor venal em comum comércio', levando em conta a edificabilidade dedutível das previsões do planejamento urbanístico.

O cálculo da base tributável e o valor venal

Como esclarecido na máxima acima citada, a Cassação estabeleceu um princípio lógico e rigoroso. Uma vez que a área F/1 não apresenta construções cobertas, não pode ser considerada um edifício. Ao mesmo tempo, a presença de obras humanas que alteraram o estado natural do solo impede a sua qualificação como terreno agrícola. Consequentemente, a única via possível é a assimilação às áreas edificáveis.

Isto implica regras precisas para o cálculo do IMU:

• O imposto não pode ser calculado sobre base cadastral, dada a ausência de rendimento para a categoria F/1.
• A base tributável deve ser determinada partindo do valor venal em comum comércio da área.
• Deve-se levar em conta a efetiva edificabilidade do solo, tal como delineada pelos instrumentos de planejamento urbanístico do Município.

Conclusões

O acórdão n. 26673/2025 da Corte de Cassação representa um ponto de viragem fundamental para a gestão dos tributos locais. Para os contribuintes proprietários de áreas F/1, esta decisão impõe uma verificação atenta dos valores venais aplicados pelos Municípios, evitando tributações arbitrárias ou desproporcionais. Para os departamentos tributários municipais, por outro lado, delineia-se um trilho interpretativo claro que reduz o risco de contencioso, ancorando a pretensão fiscal a critérios objetivos e ligados ao real planejamento urbanístico do território.