IMU-Besteuerung für städtische Flächen der Kategorie F/1: Klarstellungen des Kassationsgerichtshofs im Urteil Nr. 26673/2025
Die Festsetzung der kommunalen Immobiliensteuer (IMU) stellt häufig einen Streitpunkt zwischen Steuerpflichtigen und Gemeindeverwaltungen dar, insbesondere wenn es um die katasterrechtliche Einordnung von Grenzflächen geht. Ein bezeichnender Fall sind die sogenannten städtischen Flächen (aree urbane), die in der Kategorie F/1 erfasst sind und über keinen direkten Katasterertrag verfügen. Zu diesem Thema hat der Kassationsgerichtshof (Corte di Cassazione) mit dem jüngsten und bedeutenden Urteil Nr. 26673 vom 3. Oktober 2025 Stellung genommen, das einen Rechtsstreit zwischen L. D. P. und L. S. beilegte und einen klaren sowie endgültigen Auslegungsrahmen bot.
Die Klassifizierung von F/1-Flächen: Weder Gebäude noch landwirtschaftliche Grundstücke
Die als städtische Flächen in der Katasterkategorie F/1 eingestuften Areale werfen seit jeher Probleme bei der steuerlichen Einordnung auf. Da es sich um städtische Gebiete handelt, die im engeren Sinne nicht bebaut sind, jedoch durch menschliche Eingriffe Veränderungen erfahren haben, war ihre Gleichstellung mit traditionellen Kategorien für IMU-Zwecke stets umstritten. Der Oberste Gerichtshof, unter dem Vorsitz von G. M. S. und mit dem Berichterstatter G. L. S., hat sich mit dieser Frage befasst und sowohl die Gleichstellung mit Gebäuden als auch mit landwirtschaftlichen Grundstücken ausgeschlossen.
Für die Zwecke der IMU können die sogenannten städtischen Flächen, deren katasterrechtliche Einstufung in die Kategorie F/1 gemäß Art. 3 Abs. 2 Buchst. d des Ministerialdekrets Nr. 28 von 1998 den Ansatz eines Katasterertrags ausschließt, nicht mit 'Gebäuden' gleichgesetzt werden – aufgrund des Fehlens einer Bebauung im technischen Sinne, also der Errichtung überdachter Bauten auf einer oder mehreren Ebenen –, noch mit 'landwirtschaftlichen Grundstücken' – aufgrund der durch menschliche Eingriffe verursachten Veränderung des natürlichen Bodenzustands. Sie müssen vielmehr als 'baureife Flächen' im Sinne des Art. 5 Abs. 5 des Gesetzesdekrets Nr. 504 von 1992 (in der Fassung des Art. 13 Abs. 3 des Gesetzesdekrets Nr. 201 von 2011, umgewandelt mit Änderungen durch das Gesetz Nr. 214 von 2011) betrachtet werden, mit der Folge, dass die Steuer auf der Grundlage des 'gemeinen Handelswerts' (valore venale in comune commercio) zu berechnen ist, wobei die aus den städtebaulichen Planungen ableitbare Bebaubarkeit zu berücksichtigen ist.
Die Berechnung der Bemessungsgrundlage und der gemeine Handelswert
Wie in dem oben zitierten Leitsatz dargelegt, hat der Kassationsgerichtshof ein logisches und strenges Prinzip aufgestellt. Da die F/1-Fläche keine überdachten Bauten aufweist, kann sie nicht als Gebäude betrachtet werden. Gleichzeitig verhindert das Vorhandensein menschlicher Eingriffe, die den natürlichen Zustand des Bodens verändert haben, eine Qualifizierung als landwirtschaftliches Grundstück. Folglich ist die einzige gangbare Lösung die Gleichstellung mit baureifen Flächen.
Dies bringt präzise Regeln für die Berechnung der IMU mit sich:
- Die Steuer kann nicht auf Katasterbasis berechnet werden, da für die Kategorie F/1 kein Katasterertrag vorliegt.
- Die Bemessungsgrundlage muss ausgehend vom gemeinen Handelswert der Fläche bestimmt werden.
- Es ist die tatsächliche Bebaubarkeit des Bodens zu berücksichtigen, wie sie durch die städtebaulichen Planungsinstrumente der Gemeinde definiert ist.
Schlussfolgerungen
Das Urteil Nr. 26673/2025 des Kassationsgerichtshofs stellt einen grundlegenden Wendepunkt für die Verwaltung lokaler Steuern dar. Für Steuerpflichtige, die Eigentümer von F/1-Flächen sind, erzwingt diese Entscheidung eine sorgfältige Prüfung der von den Gemeinden angewandten Handelswerte, um willkürliche oder unverhältnismäßige Besteuerungen zu vermeiden. Für die kommunalen Steuerämter hingegen zeichnet sich ein klarer Auslegungspfad ab, der das Risiko von Rechtsstreitigkeiten verringert, indem der Steueranspruch an objektive Kriterien und die tatsächliche städtebauliche Planung des Gebiets gebunden wird.
