F/1都市区域に対するIMU課税：最高裁判所判決第26673/2025号による明確化
固定資産税（IMU）の算定は、納税者と自治体との間でしばしば紛争の種となっており、特に地籍上の境界領域の分類に関してはその傾向が顕著である。典型的な事例として、直接的な地籍収益（rendita catastale）が設定されていないF/1カテゴリーに分類されるいわゆる「都市区域」がある。この問題について、最高裁判所は2025年10月3日付の重要な判決第26673号を下し、L. D. P.氏とL. S.氏の間の紛争を解決するとともに、明確かつ決定的な解釈の枠組みを提示した。
F/1区域の分類：建物でも農地でもない
地籍カテゴリーF/1に分類される都市区域は、以前から税務上の位置付けにおいて問題を提起してきた。これらは厳密な意味での未建築の都市用地であるが、人為的な介入により改変を受けているため、IMUの目的において従来のカテゴリーに同化させることは常に議論の的となってきた。G. M. S.裁判長およびG. L. S.担当判事率いる最高裁判所は、この問題を検討した結果、建物および農地のいずれへの同化も排除した。
IMUの目的において、1998年省令第28号第3条第2項d号に基づき地籍収益の付与が除外されるF/1カテゴリーのいわゆる都市区域は、「建物」（技術的な意味での建築、すなわち1つ以上の階層を持つ屋根付き構造物の建設を指す）にも、「農地」（人為的な介入に起因する工事により土地の自然状態が改変されているため）にも同等とみなすことはできない。これらは、1992年政令第504号第5条第5項（2011年政令第201号第13条第3項、および同法を改正・転換した2011年法律第214号により参照）の定義における「建築可能区域」として扱わなければならない。その結果、税額は都市計画の予測から導き出される建築可能性を考慮した「市場価格（valore venale in comune commercio）」に基づいて算定されなければならない。
課税標準の計算と市場価格
上記の判例で明らかにされた通り、最高裁判所は論理的かつ厳格な原則を確立した。F/1区域には屋根付きの構造物が存在しないため、建物とみなすことはできない。同時に、土地の自然状態を改変する人為的な工事が行われているため、農地として分類することも妨げられる。したがって、唯一の妥当な道は、建築可能区域と同等とみなすことである。
これにより、IMUの計算には以下の明確なルールが適用される：
- F/1カテゴリーには収益が存在しないため、地籍ベースで税額を計算することはできない。
- 課税標準は、当該区域の市場価格（valore venale in comune commercio）に基づいて決定されなければならない。
- 自治体の都市計画ツールによって概説されている土地の実際の建築可能性を考慮に入れなければならない。
結論
最高裁判所判決第26673/2025号は、地方税管理における重要な転換点となる。F/1区域を所有する納税者にとって、この決定は自治体が適用する市場価格を慎重に検証し、恣意的または不均衡な課税を回避することを求めるものである。一方で、自治体の税務当局にとっては、客観的な基準と地域の実際の都市計画に基づいた税務請求を行うことで、紛争のリスクを軽減する明確な解釈の指針が示されたと言える。
