Tributación del IMU para las áreas urbanas F/1: las aclaraciones de la Corte de Casación en la sentencia n. 26673/2025

La determinación del impuesto municipal propio (IMU) representa a menudo un terreno de conflicto entre los contribuyentes y las administraciones municipales, en particular cuando se trata de calificar áreas fronterizas desde el punto de vista catastral. Un caso emblemático es el de las denominadas áreas urbanas censadas en la categoría F/1, carentes de una renta catastral directa. Sobre este tema se ha pronunciado la Corte de Casación con la reciente e importante sentencia n. 26673 del 3 de octubre de 2025, que ha resuelto una controversia entre L. D. P. y L. S., ofreciendo un marco interpretativo claro y definitivo.

La clasificación de las áreas F/1: ni edificios ni terrenos agrícolas

Las áreas urbanas clasificadas en la categoría catastral F/1 plantean desde siempre un problema de encuadramiento fiscal. Tratándose de porciones de territorio urbano no edificadas en sentido estricto, pero que han sufrido modificaciones a causa de la intervención humana, su asimilación a las categorías tradicionales a efectos del IMU siempre ha sido controvertida. La Corte Suprema, presidida por el Presidente G. M. S. y con el Consejero Ponente G. L. S., ha abordado la cuestión excluyendo la asimilación tanto a los edificios como a los terrenos agrícolas.

A efectos del IMU, las llamadas áreas urbanas, cuya clasificación catastral en categoría F/1 excluye la atribución de una renta, conforme al art. 3, apartado 2, letra d, del decreto ministerial n. 28 de 1998, no pueden ser equiparadas a los 'edificios' -debido a la carencia de una edificación en sentido técnico, en el sentido de la realización de construcciones cubiertas en uno o más niveles- ni a los 'terrenos agrícolas' -debido a la alteración sufrida por el estado natural del suelo por efecto de las obras atribuibles a la intervención antrópica-, sino que deben ser consideradas a la par de 'áreas edificables' en la acepción del art. 5, apartado 5, del decreto legislativo n. 504 de 1992 (según lo dispuesto por el art. 13, apartado 3, del decreto ley n. 201 de 2011, convertido con modificaciones por la ley n. 214 de 2011), con la consecuencia de que el impuesto debe ser liquidado sobre la base del 'valor venal en común comercio', teniendo en cuenta la edificabilidad deducible de las previsiones de la planificación urbanística.

El cálculo de la base imponible y el valor venal

Como se ha aclarado en la máxima anteriormente citada, la Casación ha establecido un principio lógico y riguroso. Puesto que el área F/1 no presenta construcciones cubiertas, no puede ser considerada un edificio. Al mismo tiempo, la presencia de obras humanas que han alterado el estado natural del suelo impide calificarla como terreno agrícola. En consecuencia, la única vía transitable es la asimilación a las áreas edificables.

Esto conlleva reglas precisas para el cálculo del IMU:

• El impuesto no puede ser calculado sobre base catastral, dada la ausencia de renta para la categoría F/1.
• La base imponible debe ser determinada partiendo del valor venal en común comercio del área.
• Se debe tener en cuenta la efectiva edificabilidad del suelo tal como está delineada por los instrumentos de planificación urbanística del Municipio.

Conclusiones

La sentencia n. 26673/2025 de la Corte de Casación representa un punto de inflexión fundamental para la gestión de los tributos locales. Para los contribuyentes propietarios de áreas F/1, esta decisión impone una verificación atenta de los valores venales aplicados por los Municipios, evitando tributaciones arbitrarias o desproporcionadas. Para las oficinas tributarias municipales, por otro lado, se delinea un carril interpretativo claro que reduce el riesgo de litigio, anclando la pretensión fiscal a criterios objetivos y vinculados a la real planificación urbanística del territorio.