IMU-belastingheffing voor stedelijke gebieden F/1: verduidelijkingen van het Hof van Cassatie in vonnis nr. 26673/2025

De vaststelling van de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IMU) vormt vaak een punt van geschil tussen belastingbetalers en gemeentelijke instanties, in het bijzonder wanneer het gaat om de kwalificatie van grensgebieden vanuit kadastraal oogpunt. Een emblematisch geval is dat van de zogenaamde stedelijke gebieden die zijn ingeschreven in de categorie F/1, welke geen direct kadastraal inkomen hebben. Het Hof van Cassatie heeft zich over dit onderwerp uitgesproken met het recente en belangrijke vonnis nr. 26673 van 3 oktober 2025, dat een geschil tussen L. D. P. en L. S. heeft beslecht en een helder en definitief interpretatief kader biedt.

De classificatie van F/1-gebieden: noch gebouwen, noch landbouwgrond

Stedelijke gebieden die zijn ingedeeld in de kadastrale categorie F/1 vormen sinds jaar en dag een probleem voor de fiscale indeling. Aangezien het gaat om delen van stedelijk gebied die niet in strikte zin bebouwd zijn, maar wel wijzigingen hebben ondergaan door menselijk ingrijpen, is hun assimilatie aan traditionele categorieën voor IMU-doeleinden altijd controversieel geweest. Het Hooggerechtshof, onder leiding van voorzitter G. M. S. en met raadsheer-rapporteur G. L. S., heeft de kwestie behandeld door assimilatie aan zowel gebouwen als landbouwgrond uit te sluiten.

Voor de doeleinden van de IMU kunnen de zgn. stedelijke gebieden, waarvan de kadastrale indeling in categorie F/1 de toekenning van een inkomen uitsluit, overeenkomstig art. 3, lid 2, letter d, van het ministerieel besluit nr. 28 van 1998, niet worden gelijkgesteld aan 'gebouwen' - vanwege het ontbreken van bebouwing in technische zin, in de zin van de realisatie van overdekte constructies op een of meer niveaus - noch aan 'landbouwgrond' - vanwege de wijziging van de natuurlijke staat van de bodem door werken die aan menselijk ingrijpen kunnen worden toegeschreven -, maar moeten zij worden beschouwd als 'bouwrijpe gronden' in de betekenis van art. 5, lid 5, van het wetsdecreet nr. 504 van 1992 (zoals verwezen door art. 13, lid 3, van het wetsdecreet nr. 201 van 2011, omgezet met wijzigingen door wet nr. 214 van 2011), met als gevolg dat de belasting moet worden vereffend op basis van de 'marktwaarde in het normale handelsverkeer', rekening houdend met de bebouwbaarheid die kan worden afgeleid uit de bepalingen van de stedelijke planning.

De berekening van de belastbare grondslag en de marktwaarde

Zoals verduidelijkt in de hierboven geciteerde rechtsregel, heeft het Hof van Cassatie een logisch en rigoureus principe vastgesteld. Aangezien het F/1-gebied geen overdekte constructies bevat, kan het niet als een gebouw worden beschouwd. Tegelijkertijd verhindert de aanwezigheid van menselijke werken die de natuurlijke staat van de bodem hebben gewijzigd, de kwalificatie als landbouwgrond. Bijgevolg is de enige begaanbare weg de assimilatie aan bouwrijpe gronden.

Dit brengt nauwkeurige regels met zich mee voor de berekening van de IMU:

• De belasting kan niet worden berekend op kadastrale basis, gezien de afwezigheid van een inkomen voor de categorie F/1.
• De belastbare grondslag moet worden bepaald op basis van de marktwaarde in het normale handelsverkeer van het gebied.
• Er moet rekening worden gehouden met de feitelijke bebouwbaarheid van de grond zoals omschreven door de stedelijke planningsinstrumenten van de gemeente.

Conclusies

Het vonnis nr. 26673/2025 van het Hof van Cassatie vormt een fundamenteel keerpunt voor het beheer van lokale belastingen. Voor belastingbetalers die eigenaar zijn van F/1-gebieden legt deze beslissing een zorgvuldige controle op van de marktwaarden die door gemeenten worden toegepast, om willekeurige of onevenredige belastingheffing te voorkomen. Voor de gemeentelijke belastingkantoren wordt daarentegen een duidelijk interpretatief spoor uitgestippeld dat het risico op geschillen vermindert, door de fiscale aanspraak te verankeren in objectieve criteria die gekoppeld zijn aan de werkelijke stedelijke planning van het gebied.