Impozitarea IMU pentru zonele urbane F/1: clarificările Curții de Casație în sentința nr. 26673/2025

Determinarea impozitului municipal propriu (IMU) reprezintă adesea un teren de conflict între contribuabili și administrațiile locale, în special atunci când este vorba de calificarea zonelor de frontieră din punct de vedere cadastral. Un caz emblematic este cel al așa-numitelor zone urbane înregistrate în categoria F/1, lipsite de un venit cadastral direct. Pe această temă s-a pronunțat Curtea de Casație prin recenta și importanta sentință nr. 26673 din 3 octombrie 2025, care a soluționat un litigiu între L. D. P. și L. S., oferind un cadru interpretativ clar și definitiv.

Clasificarea zonelor F/1: nici clădiri, nici terenuri agricole

Zonele urbane clasificate în categoria cadastrală F/1 ridică dintotdeauna o problemă de încadrare fiscală. Fiind vorba de porțiuni de teritoriu urban needificate în sens strict, dar care au suferit modificări din cauza intervenției umane, asimilarea lor la categoriile tradiționale în scopuri IMU a fost întotdeauna controversată. Înalta Curte, condusă de Președintele G. M. S. și cu Consilierul Raportor G. L. S., a abordat problema excluzând asimilarea atât la clădiri, cât și la terenurile agricole.

În scopul IMU, așa-numitele zone urbane, a căror clasificare cadastrală în categoria F/1 exclude atribuirea unui venit, conform art. 3, alin. 2, lit. d, din Decretul Ministerial nr. 28 din 1998, nu pot fi echivalate cu „clădirile” - din cauza lipsei unei edificări în sens tehnic, în sensul realizării unor construcții acoperite pe unul sau mai multe niveluri - și nici cu „terenurile agricole” - din cauza alterării suferite de starea naturală a solului ca efect al lucrărilor atribuibile intervenției antropice -, ci trebuie considerate ca fiind „zone construibile” în accepțiunea prevăzută de art. 5, alin. 5, din Decretul Legislativ nr. 504 din 1992 (astfel cum este menționat de art. 13, alin. 3, din Decretul-Lege nr. 201 din 2011, convertit cu modificări prin Legea nr. 214 din 2011), cu consecința că impozitul trebuie lichidat pe baza „valorii de piață în comerțul comun”, ținând cont de edificabilitatea ce poate fi dedusă din prevederile planificării urbanistice.

Calculul bazei impozabile și valoarea de piață

Așa cum s-a clarificat în maxima citată mai sus, Casația a stabilit un principiu logic și riguros. Deoarece zona F/1 nu prezintă construcții acoperite, nu poate fi considerată o clădire. În același timp, prezența lucrărilor umane care au alterat starea naturală a solului împiedică calificarea acesteia ca teren agricol. Prin urmare, singura cale viabilă este asimilarea la zonele construibile.

Acest lucru implică reguli precise pentru calculul IMU:

• Impozitul nu poate fi calculat pe bază cadastrală, având în vedere absența venitului pentru categoria F/1.
• Baza impozabilă trebuie determinată pornind de la valoarea de piață în comerțul comun a zonei.
• Trebuie să se țină cont de edificabilitatea efectivă a solului, așa cum este definită de instrumentele de planificare urbanistică ale Comunei.

Concluzii

Sentința nr. 26673/2025 a Curții de Casație reprezintă un punct de cotitură fundamental pentru gestionarea impozitelor locale. Pentru contribuabilii proprietari de zone F/1, această decizie impune o verificare atentă a valorilor de piață aplicate de Comune, evitând impozitări arbitrare sau disproporționate. Pentru oficiile fiscale comunale, pe de altă parte, se conturează un traseu interpretativ clar care reduce riscul de litigiu, ancorând pretenția fiscală în criterii obiective și legate de planificarea urbanistică reală a teritoriului.