Imposition IMU pour les zones urbaines F/1 : les clarifications de la Cour de cassation dans l'arrêt n° 26673/2025
La détermination de l'impôt municipal propre (IMU) constitue souvent un terrain de conflit entre les contribuables et les administrations communales, en particulier lorsqu'il s'agit de qualifier des zones frontières d'un point de vue cadastral. Un cas emblématique est celui des zones dites urbaines recensées dans la catégorie F/1, dépourvues de revenu cadastral direct. La Cour de cassation s'est prononcée sur ce sujet avec le récent et important arrêt n° 26673 du 3 octobre 2025, qui a résolu un litige entre L. D. P. et L. S., en offrant un cadre interprétatif clair et définitif.
La classification des zones F/1 : ni bâtiments ni terrains agricoles
Les zones urbaines classées dans la catégorie cadastrale F/1 posent depuis toujours un problème de qualification fiscale. S'agissant de portions de territoire urbain non édifiées au sens strict, mais ayant subi des modifications en raison de l'intervention humaine, leur assimilation aux catégories traditionnelles aux fins de l'IMU a toujours été controversée. La Cour suprême, présidée par le Président G. M. S. et avec le Conseiller rapporteur G. L. S., a abordé la question en excluant l'assimilation tant aux bâtiments qu'aux terrains agricoles.
Aux fins de l'IMU, les zones dites urbaines, dont le classement cadastral en catégorie F/1 exclut l'attribution d'un revenu, conformément à l'art. 3, alinéa 2, let. d, du décret ministériel n° 28 de 1998, ne peuvent être assimilées aux « bâtiments » - en raison de l'absence d'édification au sens technique, c'est-à-dire la réalisation de constructions couvertes sur un ou plusieurs niveaux - ni aux « terrains agricoles » - en raison de l'altération subie par l'état naturel du sol par l'effet d'ouvrages imputables à l'intervention anthropique -, mais doivent être considérées comme des « zones constructibles » au sens de l'art. 5, alinéa 5, du décret législatif n° 504 de 1992 (tel que visé par l'art. 13, alinéa 3, du décret-loi n° 201 de 2011, converti avec modifications par la loi n° 214 de 2011), avec pour conséquence que l'impôt doit être liquidé sur la base de la « valeur vénale sur le marché libre », en tenant compte de la constructibilité déductible des prévisions de la planification urbanistique.
Le calcul de la base imposable et la valeur vénale
Comme clarifié dans la maxime citée ci-dessus, la Cour de cassation a établi un principe logique et rigoureux. Puisque la zone F/1 ne présente pas de constructions couvertes, elle ne peut être considérée comme un bâtiment. Parallèlement, la présence d'ouvrages humains ayant altéré l'état naturel du sol empêche de la qualifier de terrain agricole. Par conséquent, la seule voie praticable est l'assimilation aux zones constructibles.
Cela implique des règles précises pour le calcul de l'IMU :
- L'impôt ne peut être calculé sur une base cadastrale, étant donné l'absence de revenu pour la catégorie F/1.
- La base imposable doit être déterminée en partant de la valeur vénale sur le marché libre de la zone.
- Il convient de tenir compte de la constructibilité effective du sol telle que définie par les instruments de planification urbanistique de la Commune.
Conclusions
L'arrêt n° 26673/2025 de la Cour de cassation représente un tournant fondamental pour la gestion des impôts locaux. Pour les contribuables propriétaires de zones F/1, cette décision impose une vérification attentive des valeurs vénales appliquées par les Communes, évitant des impositions arbitraires ou disproportionnées. Pour les services fiscaux communaux, en revanche, se dessine une ligne interprétative claire qui réduit le risque de contentieux, en ancrant la prétention fiscale à des critères objectifs et liés à la planification urbanistique réelle du territoire.
