Φορολογία IMU για αστικές περιοχές κατηγορίας F/1: οι διευκρινίσεις του Ακυρωτικού Δικαστηρίου στην απόφαση υπ' αριθ. 26673/2025

Ο προσδιορισμός του δημοτικού φόρου ακίνητης περιουσίας (IMU) αποτελεί συχνά πεδίο αντιπαράθεσης μεταξύ φορολογουμένων και δημοτικών αρχών, ιδίως όταν πρόκειται για τον χαρακτηρισμό οριακών περιοχών από κτηματολογική άποψη. Μια εμβληματική περίπτωση είναι αυτή των λεγόμενων αστικών περιοχών που έχουν καταγραφεί στην κατηγορία F/1, οι οποίες στερούνται άμεσης κτηματολογικής πρόσοδος. Επί του θέματος αυτού εξέδωσε απόφαση το Ακυρωτικό Δικαστήριο (Corte di Cassazione) με την πρόσφατη και σημαντική απόφαση υπ' αριθ. 26673 της 3ης Οκτωβρίου 2025, η οποία έλυσε μια διαφορά μεταξύ των L. D. P. και L. S., προσφέροντας ένα σαφές και οριστικό ερμηνευτικό πλαίσιο.

Η ταξινόμηση των περιοχών F/1: ούτε κτίσματα ούτε αγροτικές εκτάσεις

Οι αστικές περιοχές που ταξινομούνται στην κτηματολογική κατηγορία F/1 θέτουν ανέκαθεν ένα πρόβλημα φορολογικής κατάταξης. Εφόσον πρόκειται για τμήματα αστικού εδάφους που δεν είναι δομημένα με την αυστηρή έννοια, αλλά έχουν υποστεί τροποποιήσεις λόγω ανθρώπινης παρέμβασης, η εξομοίωσή τους με τις παραδοσιακές κατηγορίες για τους σκοπούς του IMU ήταν πάντα αμφιλεγόμενη. Το Ανώτατο Δικαστήριο, υπό τον Πρόεδρο G. M. S. και με Εισηγητή Δικαστή τον G. L. S., εξέτασε το ζήτημα αποκλείοντας την εξομοίωση τόσο με τα κτίσματα όσο και με τις αγροτικές εκτάσεις.

Για τους σκοπούς του IMU, οι λεγόμενες αστικές περιοχές, των οποίων η κτηματολογική κατάταξη στην κατηγορία F/1 αποκλείει την απόδοση πρόσοδος, σύμφωνα με το άρθρο 3, παράγραφος 2, στοιχείο δ, του υπουργικού διατάγματος υπ' αριθ. 28 του 1998, δεν μπορούν να εξομοιωθούν με τα 'κτίσματα' - λόγω έλλειψης δόμησης με την τεχνική έννοια, υπό την έννοια της πραγματοποίησης καλυμμένων κατασκευών σε ένα ή περισσότερα επίπεδα - ούτε με τις 'αγροτικές εκτάσεις' - λόγω της αλλοίωσης που υπέστη η φυσική κατάσταση του εδάφους συνεπεία έργων που αποδίδονται σε ανθρωπογενή παρέμβαση -, αλλά πρέπει να θεωρούνται ως 'οικοδομήσιμες εκτάσεις' κατά την έννοια του άρθρου 5, παράγραφος 5, του νομοθετικού διατάγματος υπ' αριθ. 504 του 1992 (όπως αναφέρεται στο άρθρο 13, παράγραφος 3, του νομοθετικού διατάγματος υπ' αριθ. 201 του 2011, που κυρώθηκε με τροποποιήσεις από τον νόμο υπ' αριθ. 214 του 2011), με συνέπεια ο φόρος να πρέπει να εκκαθαρίζεται βάσει της 'αγοραίας αξίας κατά τις κοινές συναλλαγές', λαμβάνοντας υπόψη την οικοδομησιμότητα που προκύπτει από τις προβλέψεις του πολεοδομικού σχεδιασμού.

Ο υπολογισμός της φορολογητέας βάσης και η αγοραία αξία

Όπως διευκρινίστηκε στο ανωτέρω νομικό αξίωμα, το Ακυρωτικό Δικαστήριο καθιέρωσε μια λογική και αυστηρή αρχή. Εφόσον η περιοχή F/1 δεν παρουσιάζει καλυμμένες κατασκευές, δεν μπορεί να θεωρηθεί κτίσμα. Ταυτόχρονα, η παρουσία ανθρώπινων έργων που έχουν αλλοιώσει τη φυσική κατάσταση του εδάφους εμποδίζει τον χαρακτηρισμό της ως αγροτικής έκτασης. Κατά συνέπεια, η μόνη εφικτή οδός είναι η εξομοίωση με τις οικοδομήσιμες εκτάσεις.

Αυτό συνεπάγεται συγκεκριμένους κανόνες για τον υπολογισμό του IMU:

• Ο φόρος δεν μπορεί να υπολογιστεί σε κτηματολογική βάση, δεδομένης της απουσίας πρόσοδος για την κατηγορία F/1.
• Η φορολογητέα βάση πρέπει να προσδιορίζεται ξεκινώντας από την αγοραία αξία της περιοχής κατά τις κοινές συναλλαγές.
• Πρέπει να λαμβάνεται υπόψη η πραγματική οικοδομησιμότητα του εδάφους, όπως αυτή ορίζεται από τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού του Δήμου.

Συμπεράσματα

Η απόφαση υπ' αριθ. 26673/2025 του Ακυρωτικού Δικαστηρίου αποτελεί σημείο καμπής για τη διαχείριση των τοπικών φόρων. Για τους φορολογούμενους ιδιοκτήτες περιοχών F/1, η απόφαση αυτή επιβάλλει έναν προσεκτικό έλεγχο των αγοραίων αξιών που εφαρμόζουν οι Δήμοι, αποφεύγοντας αυθαίρετες ή δυσανάλογες φορολογήσεις. Για τις δημοτικές φορολογικές υπηρεσίες, από την άλλη πλευρά, σκιαγραφείται μια σαφής ερμηνευτική γραμμή που μειώνει τον κίνδυνο δικαστικών διαφορών, αγκυρώνοντας τη φορολογική απαίτηση σε αντικειμενικά κριτήρια που συνδέονται με τον πραγματικό πολεοδομικό σχεδιασμό της περιοχής.