Opodatkowanie IMU dla obszarów miejskich F/1: wyjaśnienia Sądu Kasacyjnego w wyroku nr 26673/2025

Ustalenie zryczałtowanego podatku komunalnego (IMU) stanowi często pole konfliktu między podatnikami a administracją gminną, w szczególności w przypadkach kwalifikacji obszarów granicznych z punktu widzenia katastralnego. Przykładem jest sprawa tzw. obszarów miejskich sklasyfikowanych w kategorii F/1, pozbawionych bezpośredniego dochodu katastralnego. W tej kwestii wypowiedział się Sąd Kasacyjny w niedawnym i istotnym wyroku nr 26673 z dnia 3 października 2025 r., który rozstrzygnął spór między L. D. P. a L. S., oferując jasne i definitywne ramy interpretacyjne.

Klasyfikacja obszarów F/1: ani budynki, ani grunty rolne

Obszary miejskie sklasyfikowane w kategorii katastralnej F/1 od zawsze stwarzają problem kwalifikacji podatkowej. Jako części terenu miejskiego niebędące zabudowanymi w ścisłym sensie, lecz poddane modyfikacjom w wyniku działalności człowieka, ich zrównanie z kategoriami tradycyjnymi dla celów IMU zawsze było kontrowersyjne. Sąd Najwyższy, pod przewodnictwem Prezesa G. M. S. oraz z udziałem sędziego sprawozdawcy G. L. S., rozpatrzył tę kwestię, wykluczając zrównanie ich zarówno z budynkami, jak i z gruntami rolnymi.

Dla celów IMU, tzw. obszary miejskie, których klasyfikacja katastralna w kategorii F/1 wyklucza przypisanie dochodu, zgodnie z art. 3 ust. 2 lit. d dekretu ministerialnego nr 28 z 1998 r., nie mogą być utożsamiane z „budynkami” – z powodu braku zabudowy w sensie technicznym, rozumianej jako realizacja konstrukcji zadaszonych na jednym lub kilku poziomach – ani z „gruntami rolnymi” – z powodu zmiany stanu naturalnego gruntu na skutek prac przypisywanych interwencji antropogenicznej –, lecz muszą być traktowane na równi z „terenami budowlanymi” w rozumieniu art. 5 ust. 5 dekretu ustawodawczego nr 504 z 1992 r. (zgodnie z odesłaniem w art. 13 ust. 3 dekretu z mocą ustawy nr 201 z 2011 r., przekształconego z poprawkami ustawą nr 214 z 2011 r.), co skutkuje koniecznością naliczenia podatku na podstawie „wartości rynkowej w obrocie powszechnym”, uwzględniając możliwości zabudowy wynikające z planowania urbanistycznego.

Obliczenie podstawy opodatkowania i wartość rynkowa

Jak wyjaśniono w powyższej tezie, Sąd Kasacyjny ustanowił logiczną i rygorystyczną zasadę. Ponieważ obszar F/1 nie posiada konstrukcji zadaszonych, nie może być uznany za budynek. Jednocześnie obecność prac ludzkich, które zmieniły naturalny stan gruntu, uniemożliwia zakwalifikowanie go jako gruntu rolnego. W konsekwencji jedyną dopuszczalną drogą jest zrównanie z terenami budowlanymi.

Pociąga to za sobą precyzyjne zasady obliczania IMU:

• Podatek nie może być obliczany na podstawie katastralnej, z uwagi na brak dochodu dla kategorii F/1.
• Podstawa opodatkowania musi być określona w oparciu o wartość rynkową obszaru w obrocie powszechnym.
• Należy uwzględnić faktyczną możliwość zabudowy gruntu, zgodnie z wytycznymi narzędzi planowania urbanistycznego gminy.

Wnioski

Wyrok Sądu Kasacyjnego nr 26673/2025 stanowi punkt zwrotny dla zarządzania podatkami lokalnymi. Dla podatników będących właścicielami obszarów F/1 decyzja ta nakłada obowiązek uważnej weryfikacji wartości rynkowych stosowanych przez gminy, co pozwala uniknąć arbitralnego lub nieproporcjonalnego opodatkowania. Z drugiej strony, dla gminnych urzędów skarbowych wyznacza jasną ścieżkę interpretacyjną, która ogranicza ryzyko sporów sądowych, opierając roszczenia podatkowe na obiektywnych kryteriach związanych z rzeczywistym planowaniem urbanistycznym danego terytorium.