Tassazione IMU per le aree urbane F/1: i chiarimenti della Cassazione nella sentenza n. 26673/2025

La determinazione dell'imposta municipale propria (IMU) rappresenta spesso terreno di scontro tra contribuenti e amministrazioni comunali, in particolare quando si tratta di qualificare aree di confine dal punto di vista catastale. Un caso emblematico è quello delle cosiddette aree urbane censite nella categoria F/1, prive di una rendita catastale diretta. Su questo tema si è espressa la Corte di Cassazione con la recente e importante sentenza n. 26673 del 3 ottobre 2025, che ha risolto una controversia tra L. D. P. e L. S., offrendo un quadro interpretativo chiaro e definitivo.

La classificazione delle aree F/1: né fabbricati né terreni agricoli

Le aree urbane classificate nella categoria catastale F/1 pongono da sempre un problema di inquadramento fiscale. Trattandosi di porzioni di territorio urbano non edificate in senso stretto, ma che hanno subito modifiche a causa dell'intervento umano, la loro assimilazione alle categorie tradizionali ai fini IMU è sempre stata controversa. La Suprema Corte, guidata dal Presidente G. M. S. e con il Consigliere Estensore G. L. S., ha affrontato la questione escludendo l'assimilazione sia ai fabbricati sia ai terreni agricoli.

Ai fini dell'IMU, le cc.dd. aree urbane, il cui classamento catastale in categoria F/1 esclude l'attribuzione di una rendita, a norma dell'art. 3, comma 2, lett. d, del d.m. n. 28 del 1998, non possono essere equiparate ai 'fabbricati' - a causa della carenza di un'edificazione in senso tecnico, nel senso della realizzazione di costruzioni coperte su uno o più livelli - né ai 'terreni agricoli' - a causa dell'alterazione subita dallo stato naturale del suolo per effetto delle opere ascrivibili all'intervento antropico -, ma devono essere considerate alla stregua di 'aree fabbricabili' nell'accezione di cui all'art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992 (come richiamato dall'art. 13, comma 3, del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), con la conseguenza che l'imposta deve essere liquidata sulla base del 'valore venale in comune commercio', tenendo conto dell'edificabilità desumibile dalle previsioni della pianificazione urbanistica.

Il calcolo della base imponibile e il valore venale

Come chiarito nella massima sopra riportata, la Cassazione ha stabilito un principio logico e rigoroso. Poiché l'area F/1 non presenta costruzioni coperte, non può essere considerata un fabbricato. Al contempo, la presenza di opere umane che hanno alterato lo stato naturale del suolo impedisce di qualificarla come terreno agricolo. Di conseguenza, l'unica via percorribile è l'assimilazione alle aree fabbricabili.

Questo comporta precise regole per il calcolo dell'IMU:

• L'imposta non può essere calcolata su base catastale, data l'assenza di rendita per la categoria F/1.
• La base imponibile deve essere determinata partendo dal valore venale in comune commercio dell'area.
• Si deve tenere conto dell'effettiva edificabilità del suolo così come delineata dagli strumenti di pianificazione urbanistica del Comune.

Conclusioni

La sentenza n. 26673/2025 della Corte di Cassazione rappresenta un punto di svolta fondamentale per la gestione dei tributi locali. Per i contribuenti proprietari di aree F/1, questa decisione impone una verifica attenta dei valori venali applicati dai Comuni, evitando tassazioni arbitrarie o sproporzionate. Per gli uffici tributari comunali, d'altro canto, si delinea un binario interpretativo chiaro che riduce il rischio di contenzioso, ancorando la pretesa fiscale a criteri oggettivi e legati alla reale pianificazione urbanistica del territorio.