Il geometra che progetta e dirige i lavori su incarico dell'inquilino può dover risarcire anche il proprietario che ha autorizzato le opere, pur senza avere con lui alcun contratto. Con l'ordinanza n. 28758 del 2025 la terza sezione civile della Cassazione ha confermato la condanna di un progettista e direttore dei lavori nei confronti della società locatrice, inquadrando la sua responsabilità come contatto sociale qualificato: una responsabilità di tipo contrattuale che nasce dall'affidamento creato dall'esercizio di una professione regolata, non da un accordo firmato.

Un soppalco più basso del consentito, progettato su incarico del conduttore

Una società aveva concesso in locazione un immobile commerciale, consentendo alla conduttrice di adattarlo a proprie spese; il contratto prevedeva espressamente la realizzazione di un soppalco, e la locatrice si era impegnata a presentare agli uffici comunali le istanze necessarie. La denuncia di inizio attività (DIA), firmata dalla locatrice, era stata redatta dal geometra incaricato dalla conduttrice come progettista e direttore dei lavori.

Recuperato l'immobile dopo lo sfratto per morosità, la locatrice ha trovato il piano terra alto 2,75 metri, contro il minimo di 3 metri previsto dal regolamento comunale per i locali commerciali e artigianali e contro le altezze indicate dallo stesso professionista nella DIA e negli elaborati allegati. Il piano inferiore non era utilizzabile per l'uso previsto e il soppalco andava demolito. L'accertamento tecnico preventivo ha stimato i costi di demolizione e ripristino in poco meno di 120.000 euro. Il Tribunale di Lecce ha condannato il geometra a risarcirli e la Corte d'appello di Lecce, con sentenza n. 398 del 2023, ha confermato. La Cassazione ha rigettato il ricorso del professionista.

Quando una relazione senza contratto fa nascere obblighi di protezione

La Corte parte dall'art. 1173 c.c., che tra le fonti delle obbligazioni comprende, oltre al contratto e al fatto illecito, «ogni altro atto o fatto idoneo a produrle in conformità dell'ordinamento giuridico». Chi esercita una professione protetta e interviene nella sfera giuridica di un altro non è tenuto soltanto a non danneggiarlo, come chiunque: deve osservare le stesse cautele che dovrebbe rispettare se agisse per contratto. Per questo risponde secondo le regole dell'inadempimento e non dell'illecito aquiliano.

Non ogni relazione basta. L'ordinanza individua quattro presupposti:

• l'ingerenza di un soggetto nella sfera giuridica di un altro per raggiungere uno scopo specifico;
• una prestazione professionale resa da chi svolge un'attività che richiede un titolo abilitativo imposto dallo Stato;
• regole di condotta fissate dalla legge e dirette a tutelare anche i terzi esposti ai rischi di quell'attività;
• l'affidamento del soggetto che subisce l'ingerenza sulla conformità della prestazione alle norme e agli standard professionali.

Tra i precedenti richiamati figurano le decisioni sulla responsabilità del medico ospedaliero anteriori alla legge Gelli-Bianco, quella delle Sezioni Unite sull'avvocato (n. 6216 del 2015) e alcune pronunce sui notai. Il contatto sociale resta dunque una figura legata alle professioni regolate, non una regola generale per chiunque arrechi un danno.

Perché il direttore dei lavori rispondeva anche alla locatrice

Nel caso concreto i presupposti c'erano tutti. Il geometra non aveva mai sostenuto di ignorare l'accordo tra locatrice e conduttrice, aveva lavorato per realizzare un'opera prevista da quel contratto e aveva formalizzato l'ingerenza nella sfera della locatrice redigendo la DIA che lei aveva sottoscritto. Il professionista sosteneva di aver violato, semmai, un obbligo di prestazione verso la propria committente, non un obbligo di protezione verso un terzo. La Corte ha risposto che gli obblighi di diligenza del progettista e direttore dei lavori hanno anche rilevanza pubblica, come mostra la disciplina edilizia del d.P.R. n. 380 del 2001, e proteggono i soggetti sui cui beni incide il risultato dell'opera.

La diligenza richiesta è quella qualificata dell'art. 1176, secondo comma, c.c., valutata sulla natura dell'attività professionale. Il direttore dei lavori deve vigilare perché l'opera rispetti contratto, progetto approvato e regole della buona tecnica; quando è anche progettista, il controllo si intensifica sui vizi che derivano dal progetto. Qui gli erano imputati errori di progettazione e la mancata misurazione delle altezze.

Che cosa l'ordinanza non ha deciso e gli errori difensivi che ha sanzionato

La Cassazione non si è pronunciata sulla possibile responsabilità extracontrattuale ai sensi dell'art. 2043 c.c., che la Corte d'appello aveva richiamato solo in via subordinata: il motivo con cui il geometra contestava che la locatrice fosse già proprietaria al momento dei lavori è stato dichiarato inammissibile, perché la condanna reggeva da sola sul contatto sociale. Non ha esaminato neppure se la difformità fosse sanabile con una variante: il ricorso incidentale della locatrice su questo punto è stato dichiarato assorbito.

Gli altri motivi sono caduti per ragioni processuali che contano in pratica:

• la quantificazione del danno sulla base dell'accertamento tecnico preventivo è una valutazione di merito, che non si contesta in Cassazione invocando l'onere della prova;
• il rifiuto della locatrice di regolarizzare l'opera poteva rilevare solo come danno evitabile con l'ordinaria diligenza ai sensi dell'art. 1227, secondo comma, c.c., che richiede un'eccezione specifica e tempestiva del debitore e non è rilevabile d'ufficio; sollevata per la prima volta in Cassazione era inammissibile;
• la richiesta di compenso a titolo di indebito arricchimento era stata respinta perché un'opera inutilizzabile non arricchisce chi la riceve, e il ricorso non contestava in modo specifico questa ragione.

Per il professionista il segnale è che l'assenza di un contratto con il proprietario non esclude la responsabilità e che le difese sul concorso del danneggiato vanno proposte fin dal primo grado. Per il proprietario, conservare titoli edilizi, contratto di locazione ed elaborati e chiedere subito un accertamento tecnico rende la prova del danno più solida. Su queste valutazioni può servire un'assistenza nelle richieste di risarcimento per responsabilità professionale.

Fonte: Cassazione civile, sez. III, ordinanza 30 ottobre 2025, n. 28758.

Norme: art. 1173 c.c., art. 1176 c.c. e art. 1227 c.c. (Normattiva, testo vigente).