Comentário à Sentença n. 11574/2024: Cláusula de Preço na Cessão do Direito de Superfície

A recente decisão n. 11574 de 30 de abril de 2024, proferida pela Corte de Cassação, oferece importantes esclarecimentos sobre a validade das cláusulas de determinação de preço nas convenções para a cessão do direito de superfície, em particular no contexto da habitação social e subsidiada. Esta sentença representa um ponto de referência para os profissionais do setor e para os cidadãos envolvidos em contratos deste tipo.

O Contexto Normativo

A lei n. 865 de 22 de outubro de 1971, no artigo 35, disciplina a cessão do direito de superfície no contexto da habitação pública. A sentença em questão insere-se neste quadro normativo, esclarecendo quando uma cláusula de determinação de preço pode ser considerada nula. Em particular, a Corte estabeleceu que tal nulidade verifica-se apenas se o preço acordado exceder o estabelecido na convenção entre o construtor e a entidade territorial.

A Máxima da Sentença

Convenção estipulada ex art. 35 lei n. 865 de 1971 - Preliminar entre construtor e adquirente - Cessão do direito de superfície - Cláusula de determinação de preço - Nulidade - Limites - Consequências em tema de pronúncia ex art. 2932 c.c.. Em tema de habitação social e subsidiada, com base no art. 35 lei n. 865 de 1971, a cláusula de determinação do preço de cessão do direito de superfície, no preliminar entre construtor e promitente comprador, é nula apenas na hipótese em que exceda o preço estabelecido na convenção entre o mesmo construtor e a entidade territorial, de modo que, se o preço contratual for inferior a este último, o contrato é válido e a transferência do direito imobiliário mediante pronúncia ex art. 2932 c.c. deve ser subordinada ao pagamento do montante remanescente entre o indicado no contrato e o já pago.

Implicações Práticas da Sentença

Esta pronúncia tem diversas implicações práticas para as partes envolvidas num contrato de cessão do direito de superfície:

• Reconhecimento da validade do contrato se o preço for inferior ao acordado com a entidade territorial.
• Clareza sobre as condições de validade das cláusulas contratuais, reduzindo o risco de litígio.
• Possibilidade de execução forçada do contrato através de pronúncia ex art. 2932 c.c., a condição de saldar o montante remanescente.

Desta forma, a Corte de Cassação não só esclarece a normativa vigente, mas oferece também um quadro de referência mais certo para construtores e adquirentes, evitando ambiguidades e possíveis abusos nos contratos de cessão do direito de superfície.

Conclusões

Em conclusão, a sentença n. 11574/2024 representa um importante passo em frente na disciplina do direito de superfície e na regulamentação dos contratos de cessão no setor da habitação pública. A clareza oferecida pela Corte de Cassação permite orientar-se melhor no complexo mundo das convenções edilícias, tutelando os direitos de todas as partes envolvidas e promovendo a certeza do direito.