Comentario a la Sentencia n. 11574/2024: Cláusula de Precio en la Cesión del Derecho de Superficie

La reciente ordenanza n. 11574 del 30 de abril de 2024, emitida por la Corte de Casación, ofrece importantes aclaraciones sobre la validez de las cláusulas de determinación del precio en los convenios para la cesión del derecho de superficie, en particular en el contexto de la edificación residencial popular y subvencionada. Esta sentencia representa un punto de referencia para los profesionales del sector y para los ciudadanos involucrados en contratos de este tipo.

El Contexto Normativo

La ley n. 865 del 22 de octubre de 1971, en su artículo 35, regula la cesión del derecho de superficie en el contexto de la edificación residencial pública. La sentencia en cuestión se inserta en este marco normativo, aclarando cuándo una cláusula de determinación del precio puede considerarse nula. En particular, la Corte ha establecido que dicha nulidad se produce solo si el precio acordado supera el fijado en el convenio entre el constructor y el ente territorial.

La Máxima de la Sentencia

Convenio estipulado ex art. 35 ley n. 865 de 1971 - Precontrato entre constructor y adquirente - Cesión del derecho de superficie - Cláusula de determinación del precio - Nulidad - Límites - Consecuencias en materia de pronunciamiento ex art. 2932 c.c.. En materia de edificación residencial popular y subvencionada, en base al art. 35 ley n. 865 de 1971, la cláusula de determinación del precio de cesión del derecho de superficie, en el precontrato entre constructor y promitente comprador, es nula solo en la hipótesis de que exceda el precio fijado en el convenio entre el mismo constructor y el ente territorial, de modo que, si el precio contractual es inferior a este último, el contrato es válido y la transferencia del derecho inmobiliario mediante pronunciamiento ex art. 2932 c.c. debe ser subordinada al pago del importe restante entre el indicado en el contrato y el ya satisfecho.

Implicaciones Prácticas de la Sentencia

Esta resolución tiene diversas implicaciones prácticas para las partes involucradas en un contrato de cesión del derecho de superficie:

• Reconocimiento de la validez del contrato si el precio es inferior al convenido con el ente territorial.
• Claridad sobre las condiciones de validez de las cláusulas contractuales, reduciendo el riesgo de litigio.
• Posibilidad de ejecución forzosa del contrato mediante pronunciamiento ex art. 2932 c.c., a condición de saldar el importe restante.

De este modo, la Corte de Casación no solo aclara la normativa vigente, sino que también ofrece un marco de referencia más cierto para constructores y adquirentes, evitando ambigüedades y posibles abusos en los contratos de cesión del derecho de superficie.

Conclusiones

En conclusión, la sentencia n. 11574/2024 representa un importante paso adelante en la disciplina del derecho de superficie y en la regulación de los contratos de cesión en el sector de la edificación residencial pública. La claridad ofrecida por la Corte de Casación permite orientarse mejor en el complejo mundo de los convenios de edificación, tutelando los derechos de todas las partes involucradas y promoviendo la certeza del derecho.