Komentar Presude br. 11574/2024: Klauzula o ceni u ustupanju prava građenja
Nedavna odluka br. 11574 od 30. aprila 2024. godine, koju je doneo Kasacioni sud, nudi važna pojašnjenja u vezi sa validnošću klauzula o određivanju cene u sporazumima o ustupanju prava građenja, posebno u kontekstu pristupačne i subvencionisane stambene izgradnje. Ova presuda predstavlja referentnu tačku za profesionalce u sektoru i građane uključene u ovakve ugovore.
Normativni kontekst
Zakon br. 865 od 22. oktobra 1971. godine, u članu 35, reguliše ustupanje prava građenja u kontekstu javne stambene izgradnje. Presuda o kojoj je reč se uklapa u ovaj normativni okvir, pojašnjavajući kada se klauzula o određivanju cene može smatrati ništavom. Konkretno, Sud je utvrdio da do takve ništavosti dolazi samo ako dogovorena cena premašuje cenu utvrđenu u sporazumu između investitora i teritorijalnog organa.
Maksima Presude
Sporazum zaključen na osnovu čl. 35. Zakona br. 865 iz 1971. godine - Predugovor između investitora i kupca - Ustupanje prava građenja - Klauzula o određivanju cene - Ništavost - Ograničenja - Posledice u pogledu presude na osnovu čl. 2932. Građanskog zakonika. U oblasti pristupačnog i subvencionisanog stanovanja, na osnovu čl. 35. Zakona br. 865 iz 1971. godine, klauzula o određivanju cene ustupanja prava građenja, u predugovoru između investitora i budućeg kupca, ništava je samo u slučaju kada prelazi cenu utvrđenu u sporazumu između istog investitora i teritorijalnog organa, tako da, ako je ugovorena cena niža od ove poslednje, ugovor je validan i prenos nepokretnosti putem presude na osnovu čl. 2932. Građanskog zakonika mora biti podređen plaćanju preostalog iznosa između onog navedenog u ugovoru i onog koji je već plaćen.
Praktične implikacije Presude
Ova odluka ima nekoliko praktičnih implikacija za strane uključene u ugovor o ustupanju prava građenja:
- Priznavanje validnosti ugovora ako je cena niža od one dogovorene sa teritorijalnim organom.
- Jasnoća o uslovima validnosti ugovornih klauzula, smanjujući rizik od sporova.
- Mogućnost prinudnog izvršenja ugovora putem presude na osnovu čl. 2932. Građanskog zakonika, pod uslovom da se preostali iznos plati.
Na ovaj način, Kasacioni sud ne samo da pojašnjava važeće zakonodavstvo, već nudi i sigurniji referentni okvir za investitore i kupce, izbegavajući nejasnoće i potencijalne zloupotrebe u ugovorima o ustupanju prava građenja.
Zaključci
Zaključno, presuda br. 11574/2024 predstavlja značajan korak napred u regulisanju prava građenja i ugovora o ustupanju u sektoru javnog stanovanja. Jasnoća koju je pružio Kasacioni sud omogućava bolje snalaženje u složenom svetu građevinskih sporazuma, štiteći prava svih uključenih strana i promovišući pravnu sigurnost.
