Kommentar zum Urteil Nr. 11574/2024: Preisklausel bei der Abtretung des Erbbaurechts

Die jüngste Verordnung Nr. 11574 vom 30. April 2024 des Obersten Kassationsgerichtshofs (Corte di Cassazione) liefert wichtige Klarstellungen zur Gültigkeit von Preisfestsetzungsklauseln in Vereinbarungen über die Abtretung des Erbbaurechts, insbesondere im Kontext des sozialen und geförderten Wohnungsbaus. Dieses Urteil stellt einen Bezugspunkt für Fachleute und Bürger dar, die an Verträgen dieser Art beteiligt sind.

Der rechtliche Rahmen

Das Gesetz Nr. 865 vom 22. Oktober 1971 regelt in Artikel 35 die Abtretung des Erbbaurechts im Rahmen des öffentlichen Wohnungsbaus. Das betreffende Urteil fügt sich in diesen rechtlichen Rahmen ein und klärt, wann eine Preisfestsetzungsklausel als nichtig betrachtet werden kann. Insbesondere hat der Gerichtshof festgestellt, dass eine solche Nichtigkeit nur dann eintritt, wenn der vereinbarte Preis den in der Vereinbarung zwischen dem Bauträger und der Gebietskörperschaft festgelegten Preis übersteigt.

Die Leitsatzentscheidung

Vereinbarung gemäß Art. 35 des Gesetzes Nr. 865 von 1971 – Vorvertrag zwischen Bauträger und Käufer – Abtretung des Erbbaurechts – Preisfestsetzungsklausel – Nichtigkeit – Grenzen – Folgen hinsichtlich der Entscheidung gemäß Art. 2932 Zivilgesetzbuch. Im Bereich des sozialen und geförderten Wohnungsbaus ist gemäß Art. 35 des Gesetzes Nr. 865 von 1971 die Preisfestsetzungsklausel für die Abtretung des Erbbaurechts im Vorvertrag zwischen dem Bauträger und dem potenziellen Käufer nur dann nichtig, wenn sie den in der Vereinbarung zwischen demselben Bauträger und der Gebietskörperschaft festgelegten Preis übersteigt. Wenn der vertragliche Preis niedriger ist als letzterer, ist der Vertrag gültig und die Übertragung des Immobilienrechts durch eine Entscheidung gemäß Art. 2932 Zivilgesetzbuch muss von der Zahlung des Restbetrags zwischen dem im Vertrag angegebenen und dem bereits gezahlten Betrag abhängig gemacht werden.

Praktische Auswirkungen des Urteils

Diese Entscheidung hat verschiedene praktische Auswirkungen für die Parteien, die an einem Vertrag über die Abtretung des Erbbaurechts beteiligt sind:

• Anerkennung der Gültigkeit des Vertrags, wenn der Preis niedriger ist als der mit der Gebietskörperschaft vereinbarte Preis.
• Klarheit über die Gültigkeitsbedingungen von Vertragsklauseln, wodurch das Risiko von Rechtsstreitigkeiten reduziert wird.
• Möglichkeit der zwangsweisen Durchsetzung des Vertrags durch eine Entscheidung gemäß Art. 2932 Zivilgesetzbuch, unter der Bedingung, dass der Restbetrag beglichen wird.

Auf diese Weise klärt der Oberste Kassationsgerichtshof nicht nur die geltende Gesetzgebung, sondern bietet auch einen sichereren Bezugsrahmen für Bauträger und Käufer, wodurch Mehrdeutigkeiten und mögliche Missbräuche bei Verträgen über die Abtretung des Erbbaurechts vermieden werden.

Schlussfolgerungen

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Urteil Nr. 11574/2024 einen wichtigen Schritt nach vorn bei der Regelung des Erbbaurechts und der Regulierung von Abtretungsverträgen im Bereich des öffentlichen Wohnungsbaus darstellt. Die vom Obersten Kassationsgerichtshof gebotene Klarheit ermöglicht eine bessere Orientierung in der komplexen Welt der Bauvereinbarungen, schützt die Rechte aller beteiligten Parteien und fördert die Rechtssicherheit.