Commentaire de l'arrêt n° 11574/2024 : Clause de prix dans la cession du droit de superficie
La récente ordonnance n° 11574 du 30 avril 2024, rendue par la Cour de cassation, offre des éclaircissements importants concernant la validité des clauses de détermination du prix dans les conventions de cession du droit de superficie, en particulier dans le contexte de l'habitation à loyer modéré et de l'habitation aidée. Cet arrêt constitue un point de référence pour les professionnels du secteur et pour les citoyens impliqués dans des contrats de ce type.
Le Contexte Normatif
La loi n° 865 du 22 octobre 1971, à son article 35, régit la cession du droit de superficie dans le cadre de l'habitation publique. L'arrêt en question s'inscrit dans ce cadre normatif, précisant quand une clause de détermination du prix peut être considérée comme nulle. En particulier, la Cour a établi que cette nullité ne se produit que si le prix convenu dépasse celui fixé dans la convention entre le constructeur et l'entité territoriale.
La Maxime de l'Arrêt
Convention stipulée en vertu de l'art. 35 de la loi n° 865 de 1971 - Promesse synallagmatique entre constructeur et acquéreur - Cession du droit de superficie - Clause de détermination du prix - Nullité - Limites - Conséquences en matière de prononcé en vertu de l'art. 2932 du code civil. En matière d'habitation à loyer modéré et aidée, en vertu de l'art. 35 de la loi n° 865 de 1971, la clause de détermination du prix de cession du droit de superficie, dans la promesse synallagmatique entre le constructeur et le promettant acquéreur, est nulle uniquement dans l'hypothèse où elle excède le prix fixé dans la convention entre le même constructeur et l'entité territoriale, de sorte que, si le prix contractuel est inférieur à ce dernier, le contrat est valide et le transfert du droit immobilier par prononcé en vertu de l'art. 2932 du code civil doit être subordonné au paiement du montant restant entre celui indiqué dans le contrat et celui déjà versé.
Implications Pratiques de l'Arrêt
Cette décision a plusieurs implications pratiques pour les parties impliquées dans un contrat de cession du droit de superficie :
- Reconnaissance de la validité du contrat si le prix est inférieur à celui convenu avec l'entité territoriale.
- Clarté sur les conditions de validité des clauses contractuelles, réduisant le risque de litiges.
- Possibilité d'exécution forcée du contrat par prononcé en vertu de l'art. 2932 du code civil, à condition de solder le montant restant.
De cette manière, la Cour de cassation non seulement clarifie la réglementation en vigueur, mais offre également un cadre de référence plus certain pour les constructeurs et les acquéreurs, évitant les ambiguïtés et les abus possibles dans les contrats de cession du droit de superficie.
Conclusions
En conclusion, l'arrêt n° 11574/2024 représente un pas en avant important dans la discipline du droit de superficie et dans la réglementation des contrats de cession dans le secteur de l'habitation publique. La clarté offerte par la Cour de cassation permet de mieux s'orienter dans le monde complexe des conventions de construction, en protégeant les droits de toutes les parties impliquées et en promouvant la sécurité juridique.
