Komentar k sodbi št. 11574/2024: Klavzula o ceni pri prenosu stvarne pravice do gradnje

Nedavna sodba št. 11574 z dne 30. aprila 2024, ki jo je izdalo Vrhovno kasacijsko sodišče, ponuja pomembna pojasnila glede veljavnosti klavzul o določitvi cene pri pogodbah o prenosu stvarne pravice do gradnje, zlasti v kontekstu javnega in subvencioniranega stanovanjskega gradbeništva. Ta sodba predstavlja referenčno točko za strokovnjake v tem sektorju in za državljane, ki so vključeni v tovrstne pogodbe.

Normativni okvir

Zakon št. 865 z dne 22. oktobra 1971 v 35. členu ureja prenos stvarne pravice do gradnje v okviru javnega stanovanjskega gradbeništva. Zadevna sodba se umešča v ta normativni okvir in pojasnjuje, kdaj je klavzula o določitvi cene lahko nična. Zlasti je sodišče odločilo, da do te ničnosti pride le, če dogovorjena cena preseže ceno, določeno v pogodbi med gradbenikom in teritorialnim organom.

Izrek sodbe

Pogodba, sklenjena po 35. členu zakona št. 865 iz leta 1971 - Predpogodba med gradbenikom in kupcem - Prenos stvarne pravice do gradnje - Klavzula o določitvi cene - Ničnost - Meje - Posledice glede sodbe po 2932. členu civilnega zakonika. V zvezi z javnim in subvencioniranim stanovanjskim gradbeništvom je po 35. členu zakona št. 865 iz leta 1971 klavzula o določitvi cene za prenos stvarne pravice do gradnje v predpogodbi med gradbenikom in bodočim kupcem nična le v primeru, če presega ceno, določeno v pogodbi med istim gradbenikom in teritorialnim organom, tako da je v primeru, ko je pogodbena cena nižja od slednje, pogodba veljavna in mora biti prenos nepremičninske pravice s sodbo po 2932. členu civilnega zakonika pogojen s plačilom preostalega zneska med navedenim v pogodbi in že plačanim zneskom.

Praktične posledice sodbe

Ta sodba ima več praktičnih posledic za stranke, vključene v pogodbo o prenosu stvarne pravice do gradnje:

• Priznanje veljavnosti pogodbe, če je cena nižja od cene, dogovorjene s teritorialnim organom.
• Jasnost glede pogojev veljavnosti pogodbene klavzule, kar zmanjšuje tveganje sporov.
• Možnost izvršitve pogodbe s sodbo po 2932. členu civilnega zakonika, pod pogojem poravnave preostalega zneska.

Na ta način Vrhovno kasacijsko sodišče ne le pojasnjuje veljavno zakonodajo, temveč ponuja tudi bolj zanesljiv okvir za gradbenike in kupce, s čimer se izogiba dvoumnostim in morebitnim zlorabam pri pogodbah o prenosu stvarne pravice do gradnje.

Zaključek

Skratka, sodba št. 11574/2024 predstavlja pomemben korak naprej pri urejanju stvarne pravice do gradnje in pri regulaciji pogodb o prenosu v sektorju javnega stanovanjskega gradbeništva. Jasnost, ki jo ponuja Vrhovno kasacijsko sodišče, omogoča boljše usmerjanje v zapletenem svetu gradbenih pogodb, varuje pravice vseh vključenih strank in spodbuja pravno varnost.