Σχολιασμός της Απόφασης υπ' αριθμ. 11574/2024: Ρήτρα Τιμής στην Εκχώρηση Δικαιώματος Επιφανείας
Η πρόσφατη διάταξη υπ' αριθμ. 11574 της 30ης Απριλίου 2024, που εκδόθηκε από τον Άρειο Πάγο, προσφέρει σημαντικές διευκρινίσεις σχετικά με την εγκυρότητα των ρητρών καθορισμού της τιμής στις συμβάσεις εκχώρησης του δικαιώματος επιφανείας, ιδίως στο πλαίσιο της λαϊκής και της επιδοτούμενης οικιστικής ανάπτυξης. Η εν λόγω απόφαση αποτελεί σημείο αναφοράς για τους επαγγελματίες του κλάδου και τους πολίτες που εμπλέκονται σε συμβάσεις αυτού του τύπου.
Το Νομικό Πλαίσιο
Ο νόμος υπ' αριθμ. 865 της 22ας Οκτωβρίου 1971, στο άρθρο 35, ρυθμίζει την εκχώρηση του δικαιώματος επιφανείας στο πλαίσιο της δημόσιας οικιστικής ανάπτυξης. Η εν λόγω απόφαση εντάσσεται σε αυτό το ρυθμιστικό πλαίσιο, διευκρινίζοντας πότε μια ρήτρα καθορισμού της τιμής μπορεί να θεωρηθεί άκυρη. Συγκεκριμένα, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η ακυρότητα αυτή επέρχεται μόνο εάν η συμφωνηθείσα τιμή υπερβαίνει την τιμή που έχει καθοριστεί στη σύμβαση μεταξύ του κατασκευαστή και της κρατικής αρχής.
Η Μέγιστη της Απόφασης
Σύμβαση που συνάφθηκε βάσει του άρθρου 35 του νόμου υπ' αριθμ. 865 του 1971 - Προκαταρκτική συμφωνία μεταξύ κατασκευαστή και αγοραστή - Εκχώρηση δικαιώματος επιφανείας - Ρήτρα καθορισμού τιμής - Ακυρότητα - Όρια - Συνέπειες σχετικά με την απόφαση βάσει του άρθρου 2932 του Αστικού Κώδικα. Σχετικά με τη λαϊκή και την επιδοτούμενη οικιστική ανάπτυξη, βάσει του άρθρου 35 του νόμου υπ' αριθμ. 865 του 1971, η ρήτρα καθορισμού της τιμής εκχώρησης του δικαιώματος επιφανείας, στην προκαταρκτική συμφωνία μεταξύ κατασκευαστή και υποσχόμενου αγοραστή, είναι άκυρη μόνο στην περίπτωση που υπερβαίνει την τιμή που έχει καθοριστεί στη σύμβαση μεταξύ του ίδιου κατασκευαστή και της κρατικής αρχής, οπότε, εάν η συμβατική τιμή είναι χαμηλότερη από την τελευταία, η σύμβαση είναι έγκυρη και η μεταβίβαση του ακινήτου μέσω απόφασης βάσει του άρθρου 2932 του Αστικού Κώδικα πρέπει να εξαρτηθεί από την πληρωμή του υπολοίπου ποσού μεταξύ εκείνου που αναφέρεται στη σύμβαση και εκείνου που έχει ήδη καταβληθεί.
Πρακτικές Επιπτώσεις της Απόφασης
Η εν λόγω απόφαση έχει διάφορες πρακτικές επιπτώσεις για τα μέρη που εμπλέκονται σε σύμβαση εκχώρησης δικαιώματος επιφανείας:
- Αναγνώριση της εγκυρότητας της σύμβασης εάν η τιμή είναι χαμηλότερη από την τιμή που έχει συμφωνηθεί με την κρατική αρχή.
- Σαφήνεια σχετικά με τις προϋποθέσεις εγκυρότητας των συμβατικών ρητρών, μειώνοντας τον κίνδυνο δικαστικών διαφορών.
- Δυνατότητα αναγκαστικής εκτέλεσης της σύμβασης μέσω απόφασης βάσει του άρθρου 2932 του Αστικού Κώδικα, υπό την προϋπόθεση της εξόφλησης του υπολοίπου ποσού.
Με αυτόν τον τρόπο, ο Άρειος Πάγος όχι μόνο διευκρινίζει την ισχύουσα νομοθεσία, αλλά προσφέρει επίσης ένα πιο σαφές πλαίσιο αναφοράς για κατασκευαστές και αγοραστές, αποφεύγοντας ασάφειες και πιθανές καταχρήσεις στις συμβάσεις εκχώρησης δικαιώματος επιφανείας.
Συμπεράσματα
Συμπερασματικά, η απόφαση υπ' αριθμ. 11574/2024 αποτελεί ένα σημαντικό βήμα προόδου στη ρύθμιση του δικαιώματος επιφανείας και στη ρύθμιση των συμβάσεων εκχώρησης στον τομέα της δημόσιας οικιστικής ανάπτυξης. Η σαφήνεια που προσφέρει ο Άρειος Πάγος επιτρέπει την καλύτερη κατανόηση του σύνθετου κόσμου των οικιστικών συμβάσεων, προστατεύοντας τα δικαιώματα όλων των εμπλεκομένων μερών και προωθώντας την ασφάλεια δικαίου.
