Коментар до Рішення № 22656 від 2024 року: Недійсність Попереднього Договору Купівлі та Дозволу на Будівництво
Рішення № 22656 від 9 серпня 2024 року, винесене Верховним Касаційним Судом, розглядає питання надзвичайної важливості у сфері цивільного права, зокрема, щодо дійсності договорів купівлі-продажу нерухомості. Центральним питанням є те, чи може недійсність, передбачена ст. 40 Закону № 47 від 1985 року, поширюватися на попередні договори купівлі-продажу нерухомості, що не мають необхідного дозволу на будівництво.
Нормативний Контекст
Закон № 47 від 1985 року регулює питання, пов'язані з будівництвом, і, зокрема, встановлює, що угоди щодо нерухомості без дозволу на будівництво є недійсними. Однак Суд роз'яснив, що така недійсність застосовується виключно до договорів з перехідним ефектом, таких як остаточні договори купівлі-продажу, а не до попередніх договорів, які мають іншу, зобов'язальну ефективність.
Недійсність згідно зі ст. 40 Закону № 47 від 1985 року – Сфера застосування – Попередній договір купівлі-продажу нерухомості, збудованої без дозволу на будівництво – Виключення – Обґрунтування. Санкція недійсності, передбачена ст. 40 Закону № 47 від 1985 року, для угод щодо нерухомості, що не мають необхідного дозволу на будівництво, застосовується лише до договорів з перехідним ефектом, а не до договорів з зобов'язальною ефективністю, таких як попередній договір купівлі-продажу, не лише через буквальне тлумачення норми, але й тому, що декларація, зазначена в ч. 2 ст. 40 того ж закону, у разі нерухомості, збудованої до 1 вересня 1967 року, або видача дозволу на легалізацію, можуть бути отримані після укладення попереднього договору.
Аналіз Рішення
Розглядаючи питання, Суд наголосив, що розрізнення між договорами з перехідним ефектом та договорами з зобов'язальною ефективністю є фундаментальним для розуміння застосування недійсності. Дійсно, у випадку попереднього договору купівлі-продажу сторони зобов'язуються укласти остаточний договір у майбутньому, і недійсність не може бути заявлена на цій стадії, особливо враховуючи, що дозвіл на легалізацію може бути отриманий навіть після підписання попереднього договору.
- Недійсність застосовується лише до остаточних договорів.
- Попередні договори залишаються дійсними навіть за відсутності дозволу.
- Можливість отримання дозволу на легалізацію після укладення попереднього договору.
Висновок
Рішення № 22656 від 2024 року є важливим роз'ясненням у сфері попередніх договорів та дозволів на будівництво. Воно підкреслює необхідність уважного прочитання норм та договорів, наголошуючи, що недійсність, яка може здаватися негайним вирішенням юридичних проблем, повинна застосовуватися з обережністю, щоб уникнути компрометації переговорів між сторонами та дійсності їхніх угод. Практичні наслідки цього рішення можуть вплинути на багатьох операторів ринку нерухомості та їхніх клієнтів, роблячи юридичну консультацію в цих сферах надзвичайно важливою.
