คำอธิบายคำพิพากษาที่ 22656 ปี 2024: การเป็นโมฆะของสัญญาเบื้องต้นในการขายและการอนุญาตก่อสร้าง

คำพิพากษาที่ 22656 ลงวันที่ 9 สิงหาคม 2024 ซึ่งออกโดยศาลฎีกา ได้พิจารณาประเด็นที่มีความสำคัญอย่างยิ่งในสาขากฎหมายแพ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับความสมบูรณ์ของสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ประเด็นหลักคือการเป็นโมฆะที่กำหนดไว้ในมาตรา 40 ของกฎหมายฉบับที่ 47 ปี 1985 สามารถขยายไปถึงสัญญาเบื้องต้นสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ขาดการอนุญาตก่อสร้างที่จำเป็นได้หรือไม่

บริบททางกฎหมาย

กฎหมายฉบับที่ 47 ปี 1985 ควบคุมประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง กำหนดว่าการดำเนินการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ขาดการอนุญาตก่อสร้างนั้นเป็นโมฆะ อย่างไรก็ตาม ศาลได้ชี้แจงว่าการเป็นโมฆะดังกล่าวใช้บังคับเฉพาะกับสัญญาที่มีผลในการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น การซื้อขายขั้นสุดท้าย และไม่รวมถึงสัญญาเบื้องต้น ซึ่งมีผลที่แตกต่างกัน คือมีลักษณะเป็นข้อผูกพัน

การเป็นโมฆะตามมาตรา 40 ของกฎหมายฉบับที่ 47 ปี 1985 - ขอบเขตการบังคับใช้ - สัญญาเบื้องต้นในการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นโดยไม่มีเอกสารสิทธิ์ในการก่อสร้าง - การยกเว้น - เหตุผล การลงโทษให้เป็นโมฆะที่กำหนดไว้ตามมาตรา 40 ของกฎหมายฉบับที่ 47 ปี 1985 สำหรับนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ขาดการอนุญาตก่อสร้างที่จำเป็น ให้ใช้บังคับกับสัญญาที่มีผลในการโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น และไม่รวมถึงสัญญาที่มีผลเป็นข้อผูกพัน เช่น สัญญาเบื้องต้นในการขาย ไม่เพียงแต่เนื่องจากเนื้อหาตามตัวอักษรของกฎหมายเท่านั้น แต่ยังเนื่องจากคำประกาศตามมาตรา 40 วรรค 2 ของกฎหมายฉบับเดียวกัน ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นก่อนวันที่ 1 กันยายน 1967 หรือการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมาย สามารถดำเนินการได้หลังจากสัญญาเบื้องต้น

การวิเคราะห์คำพิพากษา

ศาลได้พิจารณาประเด็นนี้ และได้เน้นย้ำว่าการแยกแยะระหว่างสัญญาที่มีผลในการโอนกรรมสิทธิ์และสัญญาที่มีผลเป็นข้อผูกพันนั้นเป็นสิ่งสำคัญในการทำความเข้าใจการบังคับใช้การเป็นโมฆะ อันที่จริง ในกรณีของสัญญาเบื้องต้นในการขาย คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะผูกพันตนเองในการทำสัญญาขั้นสุดท้ายในอนาคต และไม่สามารถอ้างการเป็นโมฆะในขั้นตอนนี้ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาว่าการอนุญาตก่อสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมายสามารถได้รับหลังจากลงนามในสัญญาเบื้องต้นแล้ว

• การเป็นโมฆะใช้บังคับกับสัญญาขั้นสุดท้ายเท่านั้น
• สัญญาเบื้องต้นยังคงสมบูรณ์แม้จะไม่มีการอนุญาต
• ความเป็นไปได้ในการได้รับใบอนุญาตก่อสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมายหลังจากสัญญาเบื้องต้น

บทสรุป

คำพิพากษาที่ 22656 ปี 2024 ถือเป็นการชี้แจงที่สำคัญเกี่ยวกับสัญญาเบื้องต้นและการอนุญาตก่อสร้าง โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการอ่านกฎหมายและสัญญาอย่างรอบคอบ โดยชี้ให้เห็นว่าการเป็นโมฆะ ซึ่งอาจดูเหมือนเป็นทางออกทันทีสำหรับปัญหาทางกฎหมาย จะต้องถูกนำมาใช้อย่างระมัดระวัง เพื่อหลีกเลี่ยงการกระทบต่อการเจรจาระหว่างคู่สัญญาและความสมบูรณ์ของข้อตกลงของพวกเขา ผลกระทบในทางปฏิบัติของคำพิพากษานี้อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์และลูกค้าของพวกเขาจำนวนมาก ทำให้คำปรึกษาทางกฎหมายในด้านเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง