Kommentar zum Urteil Nr. 22656 von 2024: Nichtigkeit des Vorverkaufsvertrags und der Baugenehmigung

Das Urteil Nr. 22656 vom 9. August 2024, erlassen vom Obersten Kassationsgerichtshof, befasst sich mit einem Thema von großer Bedeutung im Zivilrecht und insbesondere hinsichtlich der Gültigkeit von Immobilienkaufverträgen. Die zentrale Frage ist, ob die in Art. 40 des Gesetzes Nr. 47 von 1985 vorgesehene Nichtigkeit auf Vorverkaufsverträge für Immobilien, denen die erforderliche Baugenehmigung fehlt, ausgedehnt werden kann.

Der rechtliche Rahmen

Das Gesetz Nr. 47 von 1985 regelt Fragen im Zusammenhang mit dem Bauwesen und legt insbesondere fest, dass Akte, die sich auf Immobilien ohne Baugenehmigung beziehen, nichtig sind. Das Gericht hat jedoch klargestellt, dass diese Nichtigkeit ausschließlich für Verträge mit übertragender Wirkung, wie endgültige Kaufverträge, gilt und nicht für Vorverkaufsverträge, die eine andere, obligatorische Wirksamkeit haben.

Nichtigkeit gemäß Art. 40 des Gesetzes Nr. 47 von 1985 - Anwendungsbereich - Vorverkaufsvertrag für eine Immobilie, die ohne Baugenehmigung errichtet wurde - Ausschluss - Begründung. Die in Art. 40 des Gesetzes Nr. 47 von 1985 vorgesehene Sanktion der Nichtigkeit für Rechtsgeschäfte, die sich auf Immobilien ohne die erforderliche Baugenehmigung beziehen, gilt nur für Verträge mit übertragender Wirkung und nicht für solche mit obligatorischer Wirkung, wie den Vorverkaufsvertrag, nicht nur aufgrund des Wortlauts der Norm, sondern auch, weil die in Art. 40 Absatz 2 desselben Gesetzes vorgesehene Erklärung im Falle von vor dem 1. September 1967 errichteten Immobilien oder die Erteilung der Genehmigung zur Legalisierung auch nach dem Vorverkaufsvertrag erfolgen kann.

Analyse des Urteils

Das Gericht hat bei der Prüfung der Frage hervorgehoben, dass die Unterscheidung zwischen Verträgen mit übertragender Wirkung und Verträgen mit obligatorischer Wirkung für das Verständnis der Anwendung der Nichtigkeit von grundlegender Bedeutung ist. Tatsächlich verpflichten sich im Falle eines Vorverkaufsvertrags die Parteien, in Zukunft einen endgültigen Vertrag abzuschließen, und die Nichtigkeit kann in diesem Stadium nicht geltend gemacht werden, insbesondere unter Berücksichtigung, dass die Genehmigung zur Legalisierung auch nach der Unterzeichnung des Vorverkaufsvertrags erhalten werden kann.

• Die Nichtigkeit gilt nur für endgültige Verträge.
• Vorverkaufsverträge bleiben auch ohne Genehmigung gültig.
• Möglichkeit, die Genehmigung zur Legalisierung nach dem Vorverkaufsvertrag zu erhalten.

Schlussfolgerungen

Das Urteil Nr. 22656 von 2024 stellt eine wichtige Klarstellung im Bereich der Vorverkaufsverträge und Baugenehmigungen dar. Es unterstreicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Lektüre der Normen und Verträge und hebt hervor, dass die Nichtigkeit, die als sofortige Lösung für rechtliche Probleme erscheinen mag, mit Vorsicht angewendet werden muss, um Verhandlungen zwischen den Parteien und die Gültigkeit ihrer Vereinbarungen nicht zu gefährden. Die praktischen Auswirkungen dieses Urteils könnten viele Akteure des Immobiliensektors und ihre Kunden beeinflussen, was die Rechtsberatung in diesen Bereichen unerlässlich macht.