Commentaar op Arrest nr. 22656 van 2024: Nietigheid van Voorlopige Verkoopovereenkomst en Bouwvergunning

Arrest nr. 22656 van 9 augustus 2024, uitgesproken door het Hof van Cassatie, behandelt een zeer relevant onderwerp op het gebied van burgerlijk recht en, in het bijzonder, de geldigheid van vastgoedverkoopcontracten. De centrale vraag is of de nietigheid voorzien in artikel 40 van wet nr. 47 van 1985 kan worden uitgebreid tot voorlopige overeenkomsten voor de verkoop van onroerend goed zonder de vereiste bouwvergunning.

De Wettelijke Context

Wet nr. 47 van 1985 regelt kwesties met betrekking tot de bouw en bepaalt met name dat akten met betrekking tot onroerend goed zonder bouwvergunning nietig zijn. Het Hof heeft echter verduidelijkt dat deze nietigheid uitsluitend van toepassing is op contracten met overdragende effecten, zoals definitieve koopovereenkomsten, en niet op voorlopige contracten, die een andere, verplichtende werking hebben.

Nietigheid ex art. 40 van wet nr. 47 van 1985 - Toepassingsgebied - Voorlopige verkoop van onroerend goed gebouwd zonder bouwvergunning - Uitsluiting - Grondslag. De nietigheidssanctie, voorzien in art. 40 van wet nr. 47 van 1985, voor transacties met betrekking tot onroerend goed zonder de noodzakelijke bouwvergunning, is alleen van toepassing op contracten met overdragende effecten en niet op contracten met verplichtende werking, zoals de voorlopige verkoop, niet alleen vanwege de letterlijke bewoordingen van de norm, maar ook omdat de verklaring bedoeld in artikel 40, lid 2, van dezelfde wet, in het geval van onroerend goed gebouwd vóór 1 september 1967, of de verlening van een regularisatievergunning, na het voorlopige contract kunnen plaatsvinden.

Analyse van het Arrest

Het Hof heeft bij de beoordeling van de kwestie benadrukt dat het onderscheid tussen contracten met overdragende effecten en contracten met verplichtende werking fundamenteel is om de toepassing van de nietigheid te begrijpen. In het geval van een voorlopige verkoopovereenkomst verbinden partijen zich immers om in de toekomst een definitief contract te sluiten, en de nietigheid kan in dit stadium niet worden ingeroepen, vooral gezien het feit dat de regularisatievergunning ook na de ondertekening van de voorlopige overeenkomst kan worden verkregen.

• Nietigheid is alleen van toepassing op definitieve contracten.
• Voorlopige overeenkomsten blijven geldig, zelfs zonder vergunning.
• Mogelijkheid om de regularisatievergunning te verkrijgen na de voorlopige overeenkomst.

Conclusies

Arrest nr. 22656 van 2024 vertegenwoordigt een belangrijke verduidelijking op het gebied van voorlopige overeenkomsten en bouwvergunningen. Het benadrukt de noodzaak van een zorgvuldige lezing van de normen en contracten, en wijst erop dat nietigheid, die een onmiddellijke oplossing voor juridische problemen lijkt, met voorzichtigheid moet worden toegepast om te voorkomen dat onderhandelingen tussen partijen en de geldigheid van hun overeenkomsten worden aangetast. De praktische implicaties van dit arrest kunnen van invloed zijn op veel professionals in de vastgoedsector en hun klanten, waardoor juridisch advies op deze gebieden van cruciaal belang wordt.