Komentarz do wyroku nr 22656 z 2024 r.: Nieważność umowy przedwstępnej sprzedaży i pozwolenia na budowę

Wyrok nr 22656 z dnia 9 sierpnia 2024 r., wydany przez Sąd Kasacyjny, dotyczy kwestii o dużym znaczeniu w dziedzinie prawa cywilnego, a w szczególności ważności umów sprzedaży nieruchomości. Głównym zagadnieniem jest to, czy nieważność przewidziana w art. 40 ustawy nr 47 z 1985 r. może rozciągać się na umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości pozbawionych wymaganego pozwolenia na budowę.

Kontekst Normatywny

Ustawa nr 47 z 1985 r. reguluje kwestie związane z budownictwem i w szczególności stanowi, że akty dotyczące nieruchomości pozbawionych pozwolenia na budowę są nieważne. Sąd wyjaśnił jednak, że taka nieważność dotyczy wyłącznie umów o skutkach przenoszących własność, takich jak umowy sprzedaży definitywnych, a nie umów przedwstępnych, które mają inne, zobowiązujące skutki.

Nieważność na podstawie art. 40 ustawy nr 47 z 1985 r. - Zakres zastosowania - Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości wybudowanej bez pozwolenia na budowę - Wyłączenie - Podstawa. Sankcja nieważności przewidziana na podstawie art. 40 ustawy nr 47 z 1985 r. dla czynności prawnych dotyczących nieruchomości pozbawionych wymaganego pozwolenia na budowę, ma zastosowanie wyłącznie do umów o skutkach przenoszących własność, a nie do umów o skutkach zobowiązujących, takich jak umowa przedwstępna sprzedaży, nie tylko ze względu na dosłowne brzmienie przepisu, ale także dlatego, że oświadczenie, o którym mowa w art. 40 ust. 2 tej samej ustawy, w przypadku nieruchomości wybudowanych przed 1 września 1967 r., lub wydanie pozwolenia na legalizację, może nastąpić po zawarciu umowy przedwstępnej.

Analiza Wyroku

Sąd, analizując sprawę, podkreślił, że rozróżnienie między umowami o skutkach przenoszących własność a umowami o skutkach zobowiązujących jest kluczowe dla zrozumienia zastosowania nieważności. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży strony zobowiązują się do zawarcia umowy definitywnej w przyszłości, a nieważność nie może być podnoszona na tym etapie, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że pozwolenie na legalizację może zostać uzyskane również po podpisaniu umowy przedwstępnej.

• Nieważność dotyczy tylko umów definitywnych.
• Umowy przedwstępne zachowują ważność nawet w braku pozwolenia.
• Możliwość uzyskania pozwolenia na legalizację po zawarciu umowy przedwstępnej.

Wnioski

Wyrok nr 22656 z 2024 r. stanowi ważne wyjaśnienie w kwestii umów przedwstępnych i pozwoleń na budowę. Podkreśla potrzebę uważnego czytania przepisów i umów, wskazując, że nieważność, która może wydawać się natychmiastowym rozwiązaniem problemów prawnych, musi być stosowana z ostrożnością, aby uniknąć naruszenia negocjacji między stronami i ważności ich porozumień. Praktyczne implikacje tego wyroku mogą wpłynąć na wielu uczestników rynku nieruchomości i ich klientów, czyniąc kluczowym doradztwo prawne w tych obszarach.