Komentar presude br. 22656 iz 2024. godine: Ništavost predugovora o prodaji i građevinske dozvole

Presuda br. 22656 od 9. avgusta 2024. godine, doneta od strane Vrhovnog kasacionog suda, bavi se temom od velikog značaja u oblasti građanskog prava, a posebno u pogledu validnosti ugovora o prodaji nepokretnosti. Centralno pitanje je da li se ništavost predviđena čl. 40. zakona br. 47 iz 1985. godine može proširiti na predugovore o prodaji nepokretnosti kojima nedostaje potrebna građevinska dozvola.

Normativni kontekst

Zakonom br. 47 iz 1985. godine uređuju se pitanja koja se odnose na izgradnju, a posebno se utvrđuje da su pravni poslovi koji se odnose na nepokretnosti bez građevinske dozvole ništavi. Međutim, Sud je pojasnio da se takva ništavost primenjuje isključivo na ugovore sa prenosnim dejstvom, kao što su konačne kupoprodaje, a ne na predugovore, koji imaju drugačiju, obavezujuću prirodu.

Ništavost iz čl. 40. zakona br. 47 iz 1985. godine - Područje primene - Predugovor o prodaji nepokretnosti izgrađene bez građevinske dozvole - Isključenje - Osnov. Sankcija ništavosti predviđena, prema čl. 40. zakona br. 47 iz 1985. godine, za pravne poslove koji se odnose na nepokretnosti bez potrebne građevinske dozvole, primenjuje se samo na ugovore sa prenosnim dejstvom, a ne i na one sa obavezujućim dejstvom, kao što je predugovor o prodaji, ne samo na osnovu doslovnog tumačenja norme, već i zato što se izjava iz čl. 40. stav 2. istog zakona, u slučaju nepokretnosti izgrađenih pre 1. septembra 1967. godine, ili izdavanje dozvole za ozakonjenje, može izvršiti nakon predugovora.

Analiza presude

Sud je, analizirajući pitanje, istakao da je razlika između ugovora sa prenosnim dejstvom i ugovora sa obavezujućim dejstvom ključna za razumevanje primene ništavosti. Naime, u slučaju predugovora o prodaji, stranke se obavezuju da će u budućnosti zaključiti konačni ugovor, a ništavost se ne može tražiti u ovoj fazi, posebno imajući u vidu da se dozvola za ozakonjenje može dobiti i nakon potpisivanja predugovora.

• Ništavost se primenjuje samo na konačne ugovore.
• Predugovori ostaju na snazi i u odsustvu dozvole.
• Mogućnost dobijanja dozvole za ozakonjenje nakon predugovora.

Zaključci

Presuda br. 22656 iz 2024. godine predstavlja važno pojašnjenje u vezi sa predugovorima i građevinskim dozvolama. Ona naglašava potrebu pažljivog čitanja normi i ugovora, ističući da se ništavost, koja se može činiti kao trenutno rešenje pravnih problema, mora primenjivati sa oprezom, kako bi se izbeglo ugrožavanje pregovora između stranaka i validnosti njihovih sporazuma. Praktične implikacije ove presude mogle bi uticati na mnoge aktere u oblasti nekretnina i njihove klijente, čineći pravno savetovanje u ovim oblastima od fundamentalnog značaja.