Σχολιασμός της Απόφασης υπ' αριθμ. 22656/2024: Ακυρότητα Προκαταρκτικής Συμφωνίας Πώλησης και Οικοδομικής Άδειας
Η απόφαση υπ' αριθμ. 22656 της 9ης Αυγούστου 2024, που εκδόθηκε από τον Άρειο Πάγο, θίγει ένα θέμα μεγάλης σημασίας στον τομέα του αστικού δικαίου και, ειδικότερα, σχετικά με την εγκυρότητα των συμβάσεων πώλησης ακινήτων. Το κεντρικό ζήτημα είναι εάν η ακυρότητα που προβλέπεται από το άρθρο 40 του νόμου υπ' αριθμ. 47/1985 μπορεί να επεκταθεί στις προκαταρκτικές συμφωνίες για την πώληση ακινήτων που στερούνται της απαραίτητης οικοδομικής άδειας.
Το Νομικό Πλαίσιο
Ο νόμος υπ' αριθμ. 47/1985 ρυθμίζει ζητήματα σχετικά με την οικοδομική δραστηριότητα και, ειδικότερα, ορίζει ότι οι πράξεις που αφορούν ακίνητα χωρίς οικοδομική άδεια είναι άκυρες. Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος διευκρίνισε ότι η εν λόγω ακυρότητα εφαρμόζεται αποκλειστικά σε συμβάσεις με μεταβιβαστικά αποτελέσματα, όπως οι οριστικές πωλήσεις, και όχι στις προκαταρκτικές συμφωνίες, οι οποίες έχουν διαφορετική, υποχρεωτική αποτελεσματικότητα.
Ακυρότητα βάσει του άρθρου 40 του νόμου υπ' αριθμ. 47/1985 - Πεδίο εφαρμογής - Προκαταρκτική πώληση ακινήτου που κατασκευάστηκε χωρίς οικοδομική άδεια - Αποκλεισμός - Αιτιολογία. Η κύρωση της ακυρότητας που προβλέπεται, βάσει του άρθρου 40 του νόμου υπ' αριθμ. 47/1985, για τις συναλλαγές που αφορούν ακίνητα χωρίς την απαραίτητη οικοδομική άδεια, εφαρμόζεται μόνο στις συμβάσεις με μεταβιβαστικά αποτελέσματα και όχι σε εκείνες με υποχρεωτική αποτελεσματικότητα, όπως η προκαταρκτική πώληση, όχι μόνο λόγω του γράμματος του νόμου, αλλά και επειδή η δήλωση του άρθρου 40, παράγραφος 2, του ίδιου νόμου, στην περίπτωση ακινήτων που κατασκευάστηκαν πριν από την 1η Σεπτεμβρίου 1967, ή η έκδοση άδειας νομιμοποίησης, μπορούν να επέλθουν μετά την προκαταρκτική σύμβαση.
Ανάλυση της Απόφασης
Ο Άρειος Πάγος, εξετάζοντας το ζήτημα, τόνισε ότι η διάκριση μεταξύ συμβάσεων με μεταβιβαστικά αποτελέσματα και συμβάσεων με υποχρεωτική αποτελεσματικότητα είναι θεμελιώδης για την κατανόηση της εφαρμογής της ακυρότητας. Πράγματι, στην περίπτωση μιας προκαταρκτικής πώλησης, τα μέρη δεσμεύονται να συνάψουν οριστική σύμβαση στο μέλλον, και η ακυρότητα δεν μπορεί να επικαλεστεί σε αυτό το στάδιο, ιδίως λαμβάνοντας υπόψη ότι η άδεια νομιμοποίησης μπορεί να ληφθεί ακόμη και μετά την υπογραφή της προκαταρκτικής συμφωνίας.
- Η ακυρότητα εφαρμόζεται μόνο σε οριστικές συμβάσεις.
- Οι προκαταρκτικές συμφωνίες παραμένουν έγκυρες ακόμη και απουσία άδειας.
- Δυνατότητα λήψης άδειας νομιμοποίησης μετά την προκαταρκτική συμφωνία.
Συμπεράσματα
Η απόφαση υπ' αριθμ. 22656/2024 αποτελεί μια σημαντική διευκρίνιση σε θέματα προκαταρκτικών συμβάσεων και οικοδομικών αδειών. Τονίζει την ανάγκη για προσεκτική ανάγνωση των νόμων και των συμβάσεων, επισημαίνοντας ότι η ακυρότητα, η οποία μπορεί να φαίνεται ως άμεση λύση σε νομικά προβλήματα, πρέπει να εφαρμόζεται με προσοχή, προκειμένου να αποφευχθεί η υπονόμευση των διαπραγματεύσεων μεταξύ των μερών και η εγκυρότητα των συμφωνιών τους. Οι πρακτικές επιπτώσεις αυτής της απόφασης ενδέχεται να επηρεάσουν πολλούς επαγγελματίες του κτηματομεσιτικού τομέα και τους πελάτες τους, καθιστώντας θεμελιώδη τη νομική συμβουλευτική σε αυτούς τους τομείς.
