判决书第 22656/2024 号评析：销售预合同和建筑许可的无效性
意大利最高法院于 2024 年 8 月 9 日发布的第 22656 号判决，处理了民法领域一个非常重要的问题，特别是关于房地产销售合同的有效性。核心问题是，1985 年第 47 号法律第 40 条规定的无效性是否可以延伸至缺乏必要建筑许可的房地产销售预合同。
法律背景
1985 年第 47 号法律规定了与建筑相关的问题，并特别规定，与缺乏建筑许可的房地产相关的行为无效。然而，法院已澄清，此类无效性仅适用于具有转让效力的合同，例如最终的买卖合同，而不适用于具有不同效力（即义务性）的预合同。
1985 年第 47 号法律第 40 条规定的无效性 - 适用范围 - 未获得建筑许可的房地产销售预合同 - 排除 - 理由。1985 年第 47 号法律第 40 条规定的，针对缺乏必要建筑许可的房地产的合同无效处罚，仅适用于具有转让效力的合同，而不适用于具有义务效力的合同，例如销售预合同。这不仅是基于该条款的字面意思，而且是因为，在 1967 年 9 月 1 日之前建造的房地产的情况下，根据同一法律第 40 条第 2 款的声明，或者获得补救性许可，都可以在预合同之后进行。
判决分析
法院在审查该问题时强调，区分具有转让效力的合同和具有义务效力的合同对于理解无效性的适用至关重要。事实上，在销售预合同的情况下，双方承诺将来签订最终合同，在此阶段不能援引无效性，特别是考虑到补救性许可甚至可以在签署预合同后获得。
- 无效性仅适用于最终合同。
- 即使没有许可，预合同仍然有效。
- 在预合同之后获得补救性许可的可能性。
结论
第 22656/2024 号判决是关于预合同和建筑许可的重要澄清。它强调了仔细解读法律和合同的必要性，并指出，虽然无效性似乎是解决法律问题的即时方法，但必须谨慎适用，以免损害双方之间的谈判和协议的有效性。该判决的实际影响可能会影响许多房地产行业的从业者及其客户，因此在此类领域进行法律咨询至关重要。
