Comentario a la Sentencia n.º 22656 de 2024: Nulidad del Precontrato de Venta y Licencia de Obra

La sentencia n.º 22656 del 9 de agosto de 2024, emitida por la Corte de Casación, aborda un tema de gran relevancia en el ámbito del derecho civil y, en particular, respecto a la validez de los contratos de venta de inmuebles. La cuestión central es si la nulidad prevista en el art. 40 de la ley n.º 47 de 1985 puede extenderse a los precontratos de venta de inmuebles que carecen de la necesaria licencia de obra.

El Contexto Normativo

La ley n.º 47 de 1985 regula las cuestiones relativas a la edificación y, en particular, establece que los actos relativos a inmuebles que carecen de licencia de obra son nulos. Sin embargo, la Corte ha aclarado que dicha nulidad se aplica exclusivamente a contratos con efectos traslativos, como las compraventas definitivas, y no a los precontratos, que tienen una eficacia diferente, de tipo obligatorio.

Nulidad ex art. 40 de la ley n.º 47 de 1985 - Ámbito de aplicación - Precontrato de venta de inmueble realizado en ausencia de título edificatorio - Exclusión - Fundamento. La sanción de nulidad prevista, ex art. 40 de la l. n.º 47 de 1985, para los negocios relativos a inmuebles que carecen de la necesaria licencia edificatoria, se aplica únicamente a los contratos con efectos traslativos y no a aquellos con eficacia obligatoria, como el precontrato de venta, no solo en razón del tenor literal de la norma, sino también porque la declaración de que trata el art. 40, apartado 2, de la misma ley, en caso de inmuebles edificados con anterioridad al 1 de septiembre de 1967, o la concesión de licencia de regularización, pueden intervenir posteriormente al precontrato.

Análisis de la Sentencia

La Corte, al examinar la cuestión, ha puesto de manifiesto que la distinción entre contratos con efectos traslativos y contratos con eficacia obligatoria es fundamental para comprender la aplicación de la nulidad. De hecho, en el caso de un precontrato de venta, las partes se comprometen a formalizar un contrato definitivo en el futuro, y la nulidad no puede invocarse en esta etapa, especialmente considerando que la licencia de regularización puede obtenerse incluso después de la firma del precontrato.

• La nulidad se aplica solo a contratos definitivos.
• Los precontratos mantienen su validez incluso en ausencia de licencia.
• Posibilidad de obtener la licencia de regularización posteriormente al precontrato.

Conclusiones

La sentencia n.º 22656 de 2024 representa una importante aclaración en materia de precontratos y licencias de obra. Subraya la necesidad de una lectura atenta de las normas y de los contratos, destacando que la nulidad, que puede parecer una solución inmediata a problemas jurídicos, debe aplicarse con cautela, para evitar comprometer las negociaciones entre las partes y la validez de sus acuerdos. Las implicaciones prácticas de esta sentencia podrían influir en muchos operadores del sector inmobiliario y sus clientes, haciendo fundamental la asesoría legal en estos ámbitos.