تعليق على الحكم رقم 22656 لسنة 2024: بطلان العقد التمهيدي للبيع ورخصة البناء

يتناول الحكم رقم 22656 الصادر في 9 أغسطس 2024، عن محكمة النقض، موضوعًا ذا أهمية كبيرة في مجال القانون المدني، وبشكل خاص فيما يتعلق بصحة عقود بيع العقارات. القضية المركزية هي ما إذا كان البطلان المنصوص عليه في المادة 40 من القانون رقم 47 لسنة 1985 يمكن أن يمتد إلى العقود التمهيدية لبيع العقارات التي تفتقر إلى رخصة البناء اللازمة.

السياق التنظيمي

ينظم القانون رقم 47 لسنة 1985 المسائل المتعلقة بالبناء، وينص على أن التصرفات المتعلقة بالعقارات التي تفتقر إلى رخصة البناء تكون باطلة. ومع ذلك، أوضحت المحكمة أن هذا البطلان ينطبق حصريًا على العقود ذات الآثار الناقلة للملكية، مثل عقود البيع النهائية، وليس على العقود التمهيدية، التي لها فعالية مختلفة، وهي فعالية إلزامية.

البطلان بموجب المادة 40 من القانون رقم 47 لسنة 1985 - نطاق التطبيق - العقد التمهيدي لبيع عقار تم بناؤه بدون سند ترخيص - الاستثناء - الأساس. جزاء البطلان المنصوص عليه، بموجب المادة 40 من القانون رقم 47 لسنة 1985، للعقود المتعلقة بالعقارات التي تفتقر إلى رخصة البناء اللازمة، ينطبق فقط على العقود ذات الآثار الناقلة للملكية وليس على العقود ذات الفعالية الإلزامية، مثل العقد التمهيدي للبيع، ليس فقط بسبب النص الحرفي للقاعدة، ولكن أيضًا لأن الإقرار المنصوص عليه في المادة 40، الفقرة 2، من نفس القانون، في حالة العقارات المبنية قبل 1 سبتمبر 1967، أو إصدار رخصة التسوية، يمكن أن يتم بعد العقد التمهيدي.

تحليل الحكم

أبرزت المحكمة، عند فحصها للقضية، أن التمييز بين العقود ذات الآثار الناقلة للملكية والعقود ذات الفعالية الإلزامية أمر أساسي لفهم تطبيق البطلان. في الواقع، في حالة العقد التمهيدي للبيع، تلتزم الأطراف بإبرام عقد نهائي في المستقبل، ولا يمكن الاحتجاج بالبطلان في هذه المرحلة، خاصة بالنظر إلى أنه يمكن الحصول على رخصة التسوية حتى بعد التوقيع على العقد التمهيدي.

• ينطبق البطلان فقط على العقود النهائية.
• تحتفظ العقود التمهيدية بصحتها حتى في غياب الرخصة.
• إمكانية الحصول على رخصة التسوية بعد العقد التمهيدي.

الخلاصة

يمثل الحكم رقم 22656 لسنة 2024 توضيحًا هامًا في مجال العقود التمهيدية ورخص البناء. يؤكد على ضرورة القراءة الدقيقة للقواعد والعقود، موضحًا أن البطلان، الذي قد يبدو حلاً فوريًا للمشاكل القانونية، يجب تطبيقه بحذر، لتجنب المساس بالمفاوضات بين الأطراف وصحة اتفاقاتهم. قد تؤثر الآثار العملية لهذا الحكم على العديد من العاملين في قطاع العقارات وعملائهم، مما يجعل الاستشارة القانونية في هذه المجالات أمرًا ضروريًا.