Komentim për Vendimin nr. 22656 të vitit 2024: Pavlefshmëria e Marrëveshjes Paraprake të Shitjes dhe Lejes së Ndërtimit

Vendimi nr. 22656 i datës 9 gusht 2024, i lëshuar nga Gjykata e Lartë, trajton një çështje me rëndësi të madhe në fushën e së drejtës civile dhe, në veçanti, lidhur me vlefshmërinë e kontratave të shitjes së pasurive të paluajtshme. Çështja qendrore është nëse pavlefshmëria e parashikuar nga neni 40 i ligjit nr. 47 të vitit 1985 mund të shtrihet edhe te kontratat paraprake për shitjen e pasurive të paluajtshme pa lejen e nevojshme të ndërtimit.

Konteksti Normativ

Ligji nr. 47 i vitit 1985 rregullon çështjet lidhur me ndërtimin dhe, në veçanti, përcakton se aktet që lidhen me pasuritë e paluajtshme pa leje ndërtimi janë të pavlefshme. Megjithatë, Gjykata ka sqaruar se kjo pavlefshmëri zbatohet ekskluzivisht për kontratat me efekte transferuese, si shitjet përfundimtare, dhe jo për kontratat paraprake, të cilat kanë një efikasitet të ndryshëm, të natyrës detyruese.

Pavlefshmëria sipas nenit 40 të ligjit nr. 47 të vitit 1985 - Fusha e zbatimit - Marrëveshja paraprake e shitjes së pasurisë së paluajtshme të ndërtuar pa titull ndërtimi - Përjashtim - Fondamenti. Sanksioni i pavlefshmërisë i parashikuar, sipas nenit 40 të ligjit nr. 47 të vitit 1985, për veprimet juridike lidhur me pasuritë e paluajtshme pa lejen e nevojshme të ndërtimit, zbatohet vetëm për kontratat me efekte transferuese dhe jo edhe për ato me efikasitet detyrues, siç është marrëveshja paraprake e shitjes, jo vetëm për shkak të kuptimit literal të normës, por edhe sepse deklarata sipas nenit 40, paragrafi 2, të së njëjtës ligj, në rastin e pasurive të paluajtshme të ndërtuara para datës 1 shtator 1967, ose lëshimi i lejes së rregullimit, mund të ndodhin pas kontratës paraprake.

Analiza e Vendimit

Gjykata, duke shqyrtuar çështjen, ka theksuar se dallimi midis kontratave me efekte transferuese dhe kontratave me efikasitet detyrues është thelbësor për të kuptuar zbatimin e pavlefshmërisë. Në fakt, në rastin e një marrëveshjeje paraprake shitjeje, palët angazhohen të lidhin një kontratë përfundimtare në të ardhmen, dhe pavlefshmëria nuk mund të kërkohet në këtë fazë, sidomos duke marrë parasysh se leja e rregullimit mund të merret edhe pas nënshkrimit të marrëveshjes paraprake.

• Pavlefshmëria zbatohet vetëm për kontratat përfundimtare.
• Marrëveshjet paraprake mbeten të vlefshme edhe në mungesë të lejes.
• Mundësia e marrjes së lejes së rregullimit pas marrëveshjes paraprake.

Konkluzione

Vendimi nr. 22656 i vitit 2024 përbën një sqarim të rëndësishëm në çështjen e kontratave paraprake dhe lejeve të ndërtimit. Ai thekson nevojën për një lexim të kujdesshëm të normave dhe kontratave, duke nxjerrë në pah se pavlefshmëria, e cila mund të duket si një zgjidhje e menjëhershme për problemet juridike, duhet të zbatohet me kujdes, për të shmangur komprometimin e negociatave midis palëve dhe vlefshmërinë e marrëveshjeve të tyre. Implikimet praktike të këtij vendimi mund të ndikojnë në shumë operatorë të sektorit të pasurive të paluajtshme dhe klientët e tyre, duke e bërë thelbësore konsulencën ligjore në këto fusha.