Comentário à Sentença n.º 22656 de 2024: Nulidade do Contrato Preliminar de Venda e Licença de Construção

A sentença n.º 22656 de 9 de agosto de 2024, emitida pela Corte de Cassação, aborda um tema de grande relevância no campo do direito civil e, em particular, sobre a validade dos contratos de venda de imóveis. A questão central é se a nulidade prevista no art. 40 da lei n.º 47 de 1985 pode estender-se aos contratos preliminares para a venda de imóveis sem a necessária licença de construção.

O Contexto Normativo

A lei n.º 47 de 1985 disciplina as questões relativas à construção e, em particular, estabelece que os atos relativos a imóveis sem licença de construção são nulos. No entanto, a Corte esclareceu que tal nulidade se aplica exclusivamente a contratos com efeitos translativos, como as vendas definitivas, e não aos contratos preliminares, que têm uma eficácia diferente, de natureza obrigacional.

Nulidade ex art. 40 da lei n.º 47 de 1985 - Âmbito de aplicação - Contrato preliminar de venda de imóvel construído sem título de construção - Exclusão - Fundamento. A sanção de nulidade prevista, ex art. 40 da l. n.º 47 de 1985, para os negócios relativos a imóveis sem a necessária licença de edificação, aplica-se apenas aos contratos com efeitos translativos e não também aos com eficácia obrigacional, como o contrato preliminar de venda, não apenas em razão do teor literal da norma, mas também porque a declaração de que trata o art. 40, parágrafo 2.º, da mesma lei, em caso de imóveis edificados anteriormente a 1 de setembro de 1967, ou a emissão da licença de regularização, podem ocorrer posteriormente ao contrato preliminar.

Análise da Sentença

A Corte, ao examinar a questão, destacou que a distinção entre contratos com efeitos translativos e contratos com eficácia obrigacional é fundamental para compreender a aplicação da nulidade. De fato, no caso de um contrato preliminar de venda, as partes comprometem-se a celebrar um contrato definitivo no futuro, e a nulidade não pode ser invocada nesta fase, especialmente considerando que a licença de regularização pode ser obtida mesmo após a assinatura do contrato preliminar.

• A nulidade aplica-se apenas a contratos definitivos.
• Os contratos preliminares mantêm validade mesmo na ausência de licença.
• Possibilidade de obter a licença de regularização posteriormente ao contrato preliminar.

Conclusões

A sentença n.º 22656 de 2024 representa um importante esclarecimento em matéria de contratos preliminares e licenças de construção. Ela sublinha a necessidade de uma leitura atenta das normas e dos contratos, evidenciando que a nulidade, que pode parecer uma solução imediata para problemas jurídicos, deve ser aplicada com cautela, para evitar comprometer as negociações entre as partes e a validade dos seus acordos. As implicações práticas desta sentença poderão influenciar muitos operadores do setor imobiliário e os seus clientes, tornando fundamental a consulta jurídica nestes âmbitos.