Locação e Boa-Fé: Reflexões sobre a Ordem n. 11219 de 2024

A recente ordem da Corte de Cassação n. 11219 de 26 de abril de 2024 oferece importantes reflexões sobre o tema da locação de imóveis para fins não habitacionais. Em um contexto em que as relações contratuais devem respeitar princípios de equidade e boa-fé, a sentença se pronuncia sobre a inércia do locador e a legitimidade de sua solicitação de pagamento dos aluguéis em atraso.

O Contexto da Sentença

O caso envolvia um litígio entre F. e S. em que o locador demonstrou um comportamento de inércia no exercício de seus direitos de crédito por um período prolongado. A Corte de Cassação estabeleceu que esse comportamento não implica automaticamente uma renúncia ao direito de solicitar o pagamento integral dos aluguéis vencidos.

Em geral. Em matéria de locação de imóveis urbanos para fins não habitacionais, a conduta do locador que, após ter sido inerte na cobrança do locatário – mesmo que por um fato a ele imputável e por um tempo tal que faça o devedor razoavelmente acreditar que o direito não será mais exercido – solicita o pagamento integral dos aluguéis vencidos não é suficiente para configurar um comportamento conclusivo do qual se possa deduzir inequivocamente a tácita vontade de renunciar ao direito, nem representa um caso de abuso do direito, pois o simples atraso de uma parte no exercício de suas prerrogativas pode dar lugar a uma violação do princípio de boa-fé na execução do contrato somente se, não respondendo a qualquer interesse de seu titular, se traduzir em um dano para a contraparte.

As Implicações da Sentença

Esta decisão tem várias implicações práticas:

• Reconhecimento da legitimidade do locador em solicitar os aluguéis em atraso mesmo após um período de inatividade.
• Afirmar que a inércia não constitui, por si só, uma renúncia aos direitos por parte do locador.
• Avaliar o princípio de boa-fé em relação aos interesses de ambas as partes.

A Corte, invocando também as disposições do Código Civil, esclarece que o abuso do direito não pode ser configurado simplesmente com base em um atraso na solicitação do cumprimento. Em outras palavras, o locador deve demonstrar que seu comportamento não causou dano ao locatário e que manteve um interesse legítimo na cobrança da dívida.

Conclusões

A sentença n. 11219 de 2024 nos convida a refletir sobre a importância da boa-fé nos contratos de locação. Os operadores do direito e os locadores devem estar cientes de que a inércia tem consequências e que a solicitação tardia de pagamento deve ser justificada. Diante disso, é fundamental manter um diálogo aberto entre as partes e respeitar os direitos recíprocos, para evitar litígios futuros e garantir a estabilidade das relações contratuais.