Locațiune și Bună-Credință: Reflecții asupra Ordonanței nr. 11219 din 2024

Recentul ordin al Curții de Casație nr. 11219 din 26 aprilie 2024 oferă importante perspective de reflecție asupra temei locațiunii imobilelor cu destinație diferită de cea de locuință. Într-un context în care relațiile contractuale trebuie să respecte principii de echitate și bună-credință, hotărârea se pronunță asupra inerției locatorului și asupra legitimității cererii sale de plată a chiriilor restante.

Contextul Hotărârii

Cazul a vizat un litigiu între F. și S., în care locatorul a manifestat un comportament de inerție în exercitarea drepturilor sale de creanță pentru o perioadă prelungită. Curtea de Casație a stabilit că acest comportament nu implică automat o renunțare la dreptul de a solicita plata integrală a chiriilor scadente.

În general. În materie de locațiune a imobilelor urbane cu destinație diferită de cea de locuință, conduita locatorului care, după ce a fost inact în a urmări chiriașul – chiar dacă pentru un fapt imputabil lui și pentru un timp suficient de lung încât debitorul să creadă în mod rezonabil că dreptul nu va mai fi exercitat – solicită plata integrală a chiriilor scadente nu este suficientă pentru a integra un comportament concludent din care să se deducă în mod univoc voința tacită de renunțare la drept, nici nu reprezintă un caz de abuz de drept, deoarece simpla întârziere a unei părți în exercitarea prerogativelor sale poate da naștere unei încălcări a principiului bunei-credințe în executarea contractului numai dacă, necorespunzând niciunui interes al titularului său, se traduce într-un prejudiciu pentru partea adversă.

Implicațiile Hotărârii

Această pronunțare are diverse implicații practice:

• Recunoașterea legitimității locatorului de a solicita chiriile restante chiar și după o perioadă de inactivitate.
• Afirmarea că inerția nu constituie de la sine o renunțare la drepturi din partea locatorului.
• Evaluarea principiului bunei-credințe în raport cu interesele ambelor părți.

Curtea, invocând și dispozițiile Codului Civil, clarifică faptul că abuzul de drept nu poate fi configurat pur și simplu pe baza unei întârzieri în solicitarea executării. Cu alte cuvinte, locatorul trebuie să demonstreze că comportamentul său nu a cauzat prejudicii chiriașului și că și-a menținut un interes legitim în urmărirea datoriei.

Concluzii

Hotărârea nr. 11219 din 2024 ne invită să reflectăm asupra importanței bunei-credințe în contractele de locațiune. Profesioniștii din domeniul juridic și locatorii trebuie să fie conștienți că inerția are consecințe și că solicitarea tardivă de plată trebuie justificată. În lumina celor de mai sus, este fundamentală menținerea unui dialog deschis între părți și respectarea drepturilor reciproce, pentru a evita litigii viitoare și a garanta stabilitatea relațiilor contractuale.