Zakup i dobra vera: Razmišljanja o Odluci br. 11219 iz 2024.

Nedavna odluka Kasacionog suda br. 11219 od 26. aprila 2024. godine nudi važne podsticaje za razmišljanje o temi zakupa nepokretnosti za svrhe koje nisu stambene. U kontekstu u kojem ugovorni odnosi moraju poštovati principe pravičnosti i dobre vere, presuda se izjašnjava o neaktivnosti zakupodavca i zakonitosti njegovog zahteva za plaćanje zaostalih zakupnina.

Kontekst Presude

Slučaj se odnosio na spor između F. i S. u kojem je zakupodavac pokazao neaktivnost u ostvarivanju svojih kreditnih prava tokom produženog perioda. Kasacioni sud je utvrdio da ovo ponašanje automatski ne podrazumeva odricanje od prava da se zahteva potpuno plaćanje dospele zakupnine.

Generalno. U pogledu zakupa urbanih nepokretnosti za svrhe koje nisu stambene, ponašanje zakupodavca koji, nakon što je bio neaktivan u naplati od zakupca – čak i ako je to zbog činjenice koja mu se pripisuje i u vremenu koje je dužniku razumno omogućilo da pomisli da pravo više neće biti ostvareno – zahteva potpuno plaćanje dospele zakupnine nije dovoljno da se integriše konkludentno ponašanje iz kojeg se nedvosmisleno izvodi prećutna volja da se odrekne prava, niti predstavlja slučaj zloupotrebe prava, jer samo kašnjenje jedne strane u ostvarivanju svojih prerogativa može dovesti do povrede principa dobre vere u izvršenju ugovora samo ako, ne odgovarajući nijednom interesu njegovog nosioca, rezultira štetom za suprotnu stranu.

Implikacije Presude

Ova presuda ima nekoliko praktičnih implikacija:

• Priznavanje zakonitosti zahteva zakupodavca za zaostale zakupnine čak i nakon perioda neaktivnosti.
• Utvrđivanje da neaktivnost sama po sebi ne predstavlja odricanje od prava od strane zakupodavca.
• Procena principa dobre vere u odnosu na interese obe strane.

Sud, pozivajući se i na odredbe Građanskog zakonika, pojašnjava da se zloupotreba prava ne može konfigurisati samo na osnovu kašnjenja u traženju ispunjenja. Drugim rečima, zakupodavac mora dokazati da njegovo ponašanje nije nanelo štetu zakupcu i da je zadržao legitimni interes u naplati duga.

Zaključci

Presuda br. 11219 iz 2024. godine poziva nas da razmislimo o važnosti dobre vere u ugovorima o zakupu. Pravni stručnjaci i zakupodavci moraju biti svesni da neaktivnost ima posledice i da se kašnjenje u zahtevu za plaćanje mora opravdati. U svetlu ovoga, ključno je održavati otvoren dijalog između strana i poštovati međusobna prava, kako bi se izbegli budući sporovi i osigurala stabilnost ugovornih odnosa.