Miete und Treu und Glauben: Gedanken zur Verordnung Nr. 11219 von 2024

Die jüngste Verordnung des Obersten Kassationsgerichtshofs Nr. 11219 vom 26. April 2024 liefert wichtige Denkanstöße zum Thema der Vermietung von Nichtwohngebäuden. In einem Kontext, in dem vertragliche Beziehungen Grundsätzen der Fairness und des Treu und Glaubens unterliegen müssen, äußert sich das Urteil zum Zögern des Vermieters und zur Rechtmäßigkeit seiner Forderung nach Zahlung rückständiger Mieten.

Der Kontext des Urteils

Der Fall betraf einen Rechtsstreit zwischen F. und S., bei dem der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg untätig geblieben war, was die Ausübung seiner Forderungsrechte betraf. Der Oberste Kassationsgerichtshof hat entschieden, dass dieses Verhalten nicht automatisch auf eine Verzichtserklärung auf das Recht zur Forderung der vollständigen Zahlung der aufgelaufenen Mieten hindeutet.

Generell. Im Bereich der Vermietung städtischer Immobilien zu anderen als Wohnzwecken reicht das Verhalten des Vermieters, der nach Untätigkeit bei der Eintreibung beim Mieter – auch wenn dies ihm zuzurechnen ist und für eine Zeit, die den Schuldner vernünftigerweise glauben lässt, dass das Recht nicht mehr ausgeübt wird – die vollständige Zahlung der aufgelaufenen Mieten fordert, nicht aus, um ein schlüssiges Verhalten zu begründen, aus dem eindeutig der stillschweigende Wille zum Verzicht auf das Recht abgeleitet werden kann, noch stellt es einen Fall des Rechtsmissbrauchs dar, da die bloße Verzögerung einer Partei bei der Ausübung ihrer Befugnisse nur dann zu einer Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben bei der Ausführung des Vertrags führen kann, wenn sie keinem Interesse ihres Inhabers entspricht und zu einem Schaden für die Gegenpartei führt.

Die Auswirkungen des Urteils

Diese Entscheidung hat verschiedene praktische Auswirkungen:

• Anerkennung der Rechtmäßigkeit des Vermieters, auch nach einer Periode der Inaktivität rückständige Mieten zu fordern.
• Feststellung, dass Untätigkeit an sich keinen Verzicht auf Rechte seitens des Vermieters darstellt.
• Bewertung des Grundsatzes von Treu und Glauben in Bezug auf die Interessen beider Parteien.

Das Gericht klärt unter Verweis auf die Bestimmungen des Zivilgesetzbuches, dass ein Rechtsmissbrauch nicht allein aufgrund einer Verzögerung bei der Forderung der Erfüllung geltend gemacht werden kann. Mit anderen Worten, der Vermieter muss nachweisen, dass sein Verhalten dem Mieter keinen Schaden zugefügt hat und dass er ein legitimes Interesse an der Eintreibung der Schuld beibehalten hat.

Schlussfolgerungen

Das Urteil Nr. 11219 von 2024 lädt uns ein, über die Bedeutung von Treu und Glauben bei Mietverträgen nachzudenken. Juristen und Vermieter müssen sich bewusst sein, dass Untätigkeit Konsequenzen hat und dass eine verspätete Zahlungsaufforderung begründet sein muss. Vor diesem Hintergrund ist es unerlässlich, einen offenen Dialog zwischen den Parteien aufrechtzuerhalten und die gegenseitigen Rechte zu respektieren, um zukünftige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und die Stabilität vertraglicher Beziehungen zu gewährleisten.