賃貸借と信義誠実：2024年命令第11219号に関する考察
2024年4月26日付の最高裁判所命令第11219号は、居住用以外の不動産の賃貸借に関する重要な考察を提供します。契約関係が公平性と信義誠実の原則を尊重する必要がある状況において、本判決は、賃貸人の不作為と、未払い賃料の支払いを要求する権利の正当性について判断を下しました。
判決の背景
本件は、賃貸人が長期間にわたり債権を行使せず、不作為の態度を示したF氏とS氏との間の紛争に関するものでした。最高裁判所は、このような行為は、発生した賃料の全額支払いを要求する権利を自動的に放棄したことにはならないと判断しました。
一般的に、居住用以外の都市不動産の賃貸借に関して、賃貸人が賃借人の督促を怠った場合（たとえそれが賃貸人に起因するものであり、債務者が権利を行使しないと合理的に信じるほどの期間であったとしても）、発生した賃料の全額支払いを要求する行為は、権利放棄の黙示の意思を推測できる結論的な行為を構成するには十分ではなく、権利の濫用にも該当しません。なぜなら、一方当事者が自身の権利を行使するのを単に遅延させることは、それが所有者のいかなる利益にも応じないものであり、相手方当事者に損害をもたらす場合にのみ、契約履行における信義誠実の原則の違反を生じさせる可能性があるからです。
判決の含意
この判決には、いくつかの実務的な含意があります。
- 賃貸人が、一定期間の不作為の後でも、未払い賃料を要求する権利が正当であることを認識すること。
- 不作為は、それ自体では賃貸人の権利放棄を構成しないことを確認すること。
- 両当事者の利益に関連する信義誠実の原則を評価すること。
最高裁判所は、民法典の規定にも言及し、権利の濫用は、単に履行を要求するのを遅延させたという理由だけでは構成されないことを明確にしました。言い換えれば、賃貸人は、その行為が賃借人に損害を与えず、債務を督促する正当な利益を維持していたことを証明する必要があります。
結論
2024年命令第11219号は、賃貸借契約における信義誠実の重要性について、私たちに考察を促します。法律実務家および賃貸人は、不作為には結果が伴うこと、そして遅延した支払いの要求は正当化される必要があることを認識する必要があります。これを踏まえ、将来の紛争を回避し、契約関係の安定性を確保するために、当事者間のオープンな対話を維持し、相互の権利を尊重することが不可欠です。
