Najem i Dobra Wiara: Refleksje nad Postanowieniem nr 11219 z 2024 r.

Niedawne postanowienie Sądu Kasacyjnego nr 11219 z dnia 26 kwietnia 2024 r. oferuje ważne refleksje na temat najmu nieruchomości do celów innych niż mieszkalne. W kontekście, w którym stosunki umowne muszą przestrzegać zasad słuszności i dobrej wiary, wyrok wypowiada się na temat bezczynności wynajmującego i zasadności jego żądania zapłaty zaległych czynszów.

Kontekst Wyroku

Sprawa dotyczyła sporu między F. a S., w którym wynajmujący wykazywał bezczynność w egzekwowaniu swoich praw do wierzytelności przez dłuższy okres. Sąd Kasacyjny orzekł, że takie zachowanie nie oznacza automatycznie zrzeczenia się prawa do żądania pełnej zapłaty należnych czynszów.

Ogólnie. W przedmiocie najmu lokali miejskich do celów innych niż mieszkalne, zachowanie wynajmującego, który po bezczynności w egzekwowaniu od najemcy – nawet jeśli z jego winy i przez czas, który mógłby uzasadniać przekonanie dłużnika, że prawo nie będzie już egzekwowane – żąda pełnej zapłaty należnych czynszów, nie jest wystarczające do uznania za zachowanie konkludentne, z którego można jednoznacznie wywnioskować milczącą wolę zrzeczenia się prawa, ani nie stanowi przypadku nadużycia prawa, ponieważ samo opóźnienie jednej ze stron w wykonywaniu jej uprawnień może prowadzić do naruszenia zasady dobrej wiary w wykonaniu umowy tylko wtedy, gdy, nie służąc żadnemu interesowi jej posiadacza, skutkuje szkodą dla strony przeciwnej.

Implikacje Wyroku

To orzeczenie ma kilka praktycznych implikacji:

• Uznanie zasadności żądania przez wynajmującego zaległych czynszów nawet po okresie bezczynności.
• Stwierdzenie, że bezczynność sama w sobie nie stanowi zrzeczenia się praw przez wynajmującego.
• Ocena zasady dobrej wiary w odniesieniu do interesów obu stron.

Sąd, powołując się również na przepisy Kodeksu Cywilnego, wyjaśnia, że nadużycie prawa nie może być przypisane jedynie na podstawie opóźnienia w żądaniu spełnienia świadczenia. Innymi słowy, wynajmujący musi wykazać, że jego zachowanie nie wyrządziło szkody najemcy i że zachował uzasadniony interes w egzekwowaniu długu.

Wnioski

Wyrok nr 11219 z 2024 r. skłania do refleksji nad znaczeniem dobrej wiary w umowach najmu. Prawnicy i wynajmujący muszą być świadomi, że bezczynność ma konsekwencje i że opóźnione żądanie zapłaty musi być uzasadnione. W świetle powyższego, kluczowe jest utrzymanie otwartego dialogu między stronami i poszanowanie wzajemnych praw, aby uniknąć przyszłych sporów i zapewnić stabilność stosunków umownych.