Najem in dobra vera: Razmisleki o sklepu št. 11219/2024

Nedavni sklep Vrhovnega kasacijskega sodišča št. 11219 z dne 26. aprila 2024 ponuja pomembne misli o temi najema nepremičnin za namene, ki niso stanovanjski. V kontekstu, kjer morajo pogodbena razmerja spoštovati načela pravičnosti in dobre vere, se sodba izreka o neaktivnosti najemodajalca in zakonitosti njegove zahteve za plačilo zapadlih najemnin.

Kontekst sodbe

Zadeva je obravnavala spor med F. in S., pri čemer je najemodajalec dalj časa kazal neaktivnost pri uveljavljanju svojih terjatev. Vrhovno kasacijsko sodišče je odločilo, da to ravnanje samodejno ne pomeni odpovedi pravici do zahtevanja celotnega plačila nastalih najemnin.

Na splošno. Glede najema mestnih nepremičnin za namene, ki niso stanovanjski, ravnanje najemodajalca, ki po tem, ko je bil neaktiven pri izterjavi od najemnika – tudi če je to njegova krivda in za čas, ki dolžniku razumno dopušča misliti, da pravice ne bo več uveljavljal – zahteva celotno plačilo nastalih najemnin, ni dovolj, da bi se oblikovalo konkludentno ravnanje, iz katerega bi se nedvoumno izpeljala tiha volja odpovedati se pravici, niti ne predstavlja primer zlorabe pravice, ker lahko samo zamuda ene stranke pri uveljavljanju njenih prerogativ povzroči kršitev načela dobre vere pri izvrševanju pogodbe, če ne služi nobenemu interesu njenega imetnika, ampak povzroči škodo drugi stranki.

Posledice sodbe

Ta sodba ima več praktičnih posledic:

• Priznanje zakonitosti najemodajalčeve pravice do zahtevanja zapadlih najemnin tudi po obdobju neaktivnosti.
• Potrditev, da neaktivnost sama po sebi ne predstavlja odpovedi pravicam s strani najemodajalca.
• Ocenjevanje načela dobre vere v povezavi z interesi obeh strank.

Sodišče, ki se sklicuje tudi na določbe Civilnega zakonika, pojasnjuje, da zlorabe pravice ni mogoče ugotoviti zgolj na podlagi zamude pri zahtevi za izpolnitev. Z drugimi besedami, najemodajalec mora dokazati, da njegovo ravnanje ni povzročilo škode najemniku in da je ohranil legitimen interes pri izterjavi dolga.

Zaključki

Sodba št. 11219/2024 nas vabi k razmisleku o pomenu dobre vere pri najemnih pogodbah. Pravni strokovnjaki in najemodajalci se morajo zavedati, da ima neaktivnost posledice in da mora biti pozna zahteva za plačilo utemeljena. V luči tega je bistveno ohranjati odprt dialog med strankama in spoštovati medsebojne pravice, da bi se izognili prihodnjim sporom in zagotovili stabilnost pogodbenih razmerij.