Μίσθωση και Καλή Πίστη: Σκέψεις επί της Διάταξης υπ' αριθμ. 11219/2024

Η πρόσφατη διάταξη του Αρείου Πάγου υπ' αριθμ. 11219 της 26ης Απριλίου 2024 προσφέρει σημαντικές σκέψεις σχετικά με τη μίσθωση ακινήτων για χρήση διαφορετική από την κατοικία. Σε ένα πλαίσιο όπου οι συμβατικές σχέσεις πρέπει να σέβονται τις αρχές της ισότητας και της καλής πίστης, η απόφαση εκδικάζεται επί της αδράνειας του εκμισθωτή και της νομιμότητας του αιτήματός του για πληρωμή των οφειλόμενων μισθωμάτων.

Το Πλαίσιο της Απόφασης

Η υπόθεση αφορούσε μια διαφορά μεταξύ των F. και S., στην οποία ο εκμισθωτής επέδειξε συμπεριφορά αδράνειας στην άσκηση των πιστωτικών του δικαιωμάτων για παρατεταμένο χρονικό διάστημα. Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι αυτή η συμπεριφορά δεν συνεπάγεται αυτομάτως παραίτηση από το δικαίωμα να ζητηθεί η πλήρης πληρωμή των οφειλόμενων μισθωμάτων.

Γενικά. Σχετικά με τη μίσθωση αστικών ακινήτων για χρήση διαφορετική από την κατοικία, η συμπεριφορά του εκμισθωτή που, αφού αδράνησε στην είσπραξη του μισθώματος από τον μισθωτή - ακόμη και αν οφείλεται σε δικό του λόγο και για χρονικό διάστημα τέτοιο ώστε να θεωρείται εύλογα από τον οφειλέτη ότι το δικαίωμα δεν θα ασκηθεί πλέον - ζητά την πλήρη πληρωμή των οφειλόμενων μισθωμάτων, δεν επαρκεί για να συνιστά συμπεριφορά που να υποδηλώνει αδιαμφισβήτητα την σιωπηρή βούληση παραίτησης από το δικαίωμα, ούτε αποτελεί περίπτωση κατάχρησης δικαιώματος, διότι η απλή καθυστέρηση ενός μέρους στην άσκηση των προνομίων του μπορεί να οδηγήσει σε παραβίαση της αρχής της καλής πίστης κατά την εκτέλεση της σύμβασης μόνο εάν, μη εξυπηρετώντας κανένα συμφέρον του δικαιούχου, επιφέρει ζημία στον αντισυμβαλλόμενο.

Οι Επιπτώσεις της Απόφασης

Αυτή η απόφαση έχει διάφορες πρακτικές επιπτώσεις:

• Αναγνώριση της νομιμότητας του εκμισθωτή να ζητήσει τα οφειλόμενα μισθώματα ακόμη και μετά από περίοδο αδράνειας.
• Επιβεβαίωση ότι η αδράνεια δεν συνιστά από μόνη της παραίτηση από τα δικαιώματα του εκμισθωτή.
• Αξιολόγηση της αρχής της καλής πίστης σε σχέση με τα συμφέροντα και των δύο μερών.

Το Δικαστήριο, επικαλούμενο επίσης τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, διευκρινίζει ότι η κατάχρηση δικαιώματος δεν μπορεί να διαπιστωθεί απλώς βάσει καθυστέρησης στην απαίτηση εκπλήρωσης. Με άλλα λόγια, ο εκμισθωτής πρέπει να αποδείξει ότι η συμπεριφορά του δεν προκάλεσε ζημία στον μισθωτή και ότι διατήρησε νόμιμο συμφέρον στην είσπραξη του χρέους.

Συμπεράσματα

Η απόφαση υπ' αριθμ. 11219/2024 μας προσκαλεί να σκεφτούμε τη σημασία της καλής πίστης στις συμβάσεις μίσθωσης. Οι νομικοί και οι εκμισθωτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η αδράνεια έχει συνέπειες και ότι η καθυστερημένη απαίτηση πληρωμής πρέπει να δικαιολογείται. Υπό το πρίσμα αυτό, είναι θεμελιώδες να διατηρείται ανοιχτός ο διάλογος μεταξύ των μερών και να σέβονται τα αμοιβαία δικαιώματα, προκειμένου να αποφευχθούν μελλοντικές διαφορές και να διασφαλιστεί η σταθερότητα των συμβατικών σχέσεων.