Ухвала № 16394/2025 Касаційного суду: Усі співвласники мають право вимагати дотримання законних відстаней
Житлове право – це складний всесвіт, насичений нормами та судовими тлумаченнями, які окреслюють його межі. Одним із найбільш обговорюваних питань є правоздатність звертатися до суду для захисту спільних інтересів. Ухвалою № 16394 від 18.06.2025 року Касаційний суд надав фундаментальне роз'яснення щодо законних відстаней, стверджуючи принцип великого практичного значення для всіх співвласників та управителів.
Рішення Верховного суду, у якому сторонами виступали С. проти F., скасувало з направленням на новий розгляд попереднє рішення Апеляційного суду Мілана від 19.08.2019 року, знову рішуче підтвердивши принцип, висловлений у минулому, але який завжди заслуговує на увагу через свої наслідки.
Нормативний контекст: Законні відстані та спільне володіння
Питання законних відстаней регулюється головним чином статтею 873 Цивільного кодексу, яка встановлює, що будівлі на суміжних ділянках, якщо вони не об'єднані або не прилягають одна до одної, повинні розташовуватися на відстані не менше трьох метрів, якщо інше не передбачено місцевими нормами. До цієї норми додаються вимоги муніципальних будівельних норм та спеціальних положень, таких як ті, що містяться в Декреті Міністрів № 1444 від 1968 року, які встановлюють непорушні межі відстані між будівлями.
У контексті спільного володіння застосування цих норм набуває особливої складності. Будівля, що перебуває у спільному володінні, за своєю природою є складною одиницею, що складається з частин ексклюзивної власності та спільних частин, як це встановлено статтею 1117 ЦК. Коли зовнішня споруда порушує законні відстані, виникає природне запитання: хто має право захищати будівлю? Тільки власник нерухомого майна, безпосередньо зацікавленого порушенням, чи всі співвласники?
Положення Ухвали № 16394/2025: Фундаментальний принцип
Касаційний суд ухвалою № 16394 від 2025 року надав чітку та недвозначну відповідь, підтвердивши вже усталену практику, про що свідчить відповідне Положення № 21486 від 2012 року. Ось повний текст положення:
У випадку будівлі, що перебуває у спільному володінні, всі співвласники, а не лише ті, хто є власниками ексклюзивних частин, що безпосередньо виходять на будівлі, які порушують законні відстані (у даному випадку, передбачені Декретом Міністрів № 1444 від 1968 року), мають право вимагати дотримання положень про відстані, які спрямовані на захист будівель, розглянутих у їхній цілісності.
Цей принцип має вирішальне значення. Суд наголошує, що норми про законні відстані спрямовані не на захист окремої ексклюзивної власності, а на будівлю в цілому. Це означає, що порушення таких відстаней впливає на стабільність, архітектурний вигляд та санітарні умови всієї будівлі, що перебуває у спільному володінні, а не лише на частину тих, хто безпосередньо виходить на незаконну споруду. Відповідно, кожен співвласник, як учасник спільного володіння та співвласник спільних частин (ст. 1105 ЦК та 1117 ЦК), має законний та прямий інтерес у порушенні справи для відновлення відстаней.
Практичні наслідки для співвласників та управителя
Наслідки цього рішення є значними:
- Широка правоздатність: Не обов'язково бути власником квартири, найближчої до незаконної споруди. Будь-який співвласник може розпочати судовий процес, посилюючи захист будівлі.
- Повний захист: Метою є збереження цілісності будівлі, що перебуває у спільному володінні, як спільного блага всіх власників нерухомого майна.
- Роль управителя: Хоча рішення стосується правоздатності окремих співвласників, управитель, відповідно до статті 1131 ЦК, має повноваження вчиняти консервативні дії, пов'язані зі спільними частинами будівлі. Тому управителя також можуть залучити до дій із захисту законних відстаней, за попереднім рішенням зборів або, у випадках терміновості, самостійно.
- Підвищена ефективність дій: Можливість діяти кільком особам робить більш імовірним, що порушення відстаней будуть фактично оскаржені та виправлені, запобігаючи будівельним зловживанням та зберігаючи гідність та безпеку нерухомості.
Висновок
Ухвала № 16394 від 2025 року Касаційного суду підтверджує фундаментальний принцип: захист законних відстаней у спільному володінні є інтересом, що виходить за межі окремої власності, охоплюючи всю будівлю і, відповідно, всіх її власників. Це тлумачення забезпечує більший захист будівель, що перебувають у спільному володінні, гарантуючи дотримання містобудівних та цивільних норм, і що кожен співвласник може активно сприяти захисту спільного блага. Це важливе нагадування для тих, хто живе у спільному володінні та для тих, хто займається його управлінням, підкреслюючи важливість бути пильними та готовими захищати колективні права.
