Ordonanța 16394/2025 a Curții de Casație: Toți condominii sunt legitimați să acționeze pentru respectarea distanțelor legale

Dreptul condominial este un univers complex, presărat cu norme și interpretări jurisprudențiale care îi definesc granițele. Una dintre cele mai dezbătute probleme privește legitimarea de a acționa în instanță pentru apărarea intereselor comune. Prin Ordonanța nr. 16394 din 18.06.2025, Curtea de Casație a oferit o clarificare fundamentală în materia distanțelor legale, afirmând un principiu de mare relevanță practică pentru toți condominii și administratori.

Hotărârea Curții Supreme, în care părțile au fost C. împotriva F., a casat cu trimitere o decizie anterioară a Curții de Apel Milano din 19.08.2019, reafirmând cu tărie un principiu deja exprimat în trecut, dar care merită întotdeauna atenție pentru implicațiile sale.

Contextul Normativ: Distanțe Legale și Condominiu

Problema distanțelor legale este reglementată în principal de articolul 873 din Codul Civil, care stabilește că construcțiile pe terenuri învecinate, dacă nu sunt unite sau adiacente, trebuie să fie menținute la o distanță nu mai mică de trei metri, cu excepția altor prevederi ale reglementărilor locale. La această normă se adaugă prescripțiile regulamentelor de construcții comunale și dispozițiile speciale, precum cele cuprinse în decretul ministerial nr. 1444 din 1968, care stabilesc limite obligatorii de distanță între clădiri.

În contextul condominial, aplicarea acestor norme capătă o complexitate deosebită. O clădire în condominiu este, prin natura sa, o unitate complexă compusă din părți de proprietate exclusivă și părți comune, așa cum este stabilit de articolul 1117 din Codul Civil. Atunci când o construcție exterioară încalcă distanțele legale, se naște spontan întrebarea: cine este legitimata să apere clădirea? Doar proprietarul unității imobiliare direct afectate de încălcare, sau toți condominii?

Maxima Ordonanței 16394/2025: Un Principiu Fundamental

Curtea de Casație, prin Ordonanța nr. 16394 din 2025, a oferit un răspuns clar și neechivoc, confirmând un orientament deja consolidat, așa cum este atestat de Maxima nr. 21486 din 2012. Iată maxima în întregime:

În ipoteza unei clădiri în condominiu, toți condominii, nu doar cei care sunt proprietarii porțiunilor exclusive ce se profilează direct spre construcțiile care încalcă distanțele legale (în speță, cele prevăzute de decretul ministerial nr. 1444 din 1968), sunt legitimați să acționeze pentru a solicita respectarea dispozițiilor privind distanțele, care vizează salvgardarea clădirilor considerate în integralitatea lor.

Acest principiu este de o importanță crucială. Curtea subliniază că normele privind distanțele legale nu vizează protejarea proprietății exclusive individuale, ci a clădirii în integralitatea sa. Aceasta înseamnă că încălcarea acestor distanțe afectează stabilitatea, aspectul arhitectural și salubritatea întregii clădiri condominiale, și nu doar a porțiunii celor care se află direct în fața construcției ilegale. În consecință, fiecare condominiu, în calitate de participant la comun și co-proprietar al părților comune (art. 1105 din Codul Civil și 1117 din Codul Civil), are un interes legitim și direct de a promova acțiunea pentru restabilirea distanțelor.

Implicații Practice pentru Condominii și Administrator

Consecințele acestei hotărâri sunt semnificative:

• Legitimare Largă: Nu este necesar să fii proprietarul apartamentului cel mai apropiat de construcția ilegală. Orice condominiu poate iniția acțiunea legală, consolidând protecția clădirii.
• Protecție Integrală: Obiectivul este salvgardarea integrității clădirii condominiale în ansamblul său, un bun care aparține tuturor proprietarilor unităților imobiliare.
• Rolul Administratorului: Deși sentința se referă la legitimarea condominiilor individuali, administratorul, conform art. 1131 din Codul Civil, are puterea de a efectua acte de conservare referitoare la părțile comune ale clădirii. Prin urmare, și administratorul ar putea fi chemat să acționeze pentru protecția distanțelor legale, în urma unei hotărâri a adunării generale sau, în cazuri de urgență, autonom.
• Eficacitate Sporită a Acțiunii: Posibilitatea ca mai multe persoane să acționeze face mai probabil ca încălcările distanțelor să fie efectiv contestate și corectate, prevenind abuzurile de construcție și menținând decorația și siguranța imobilelor.

Concluzii

Ordonanța nr. 16394 din 2025 a Curții de Casație reiterează un principiu fundamental: protecția distanțelor legale în condominiu este un interes care transcende proprietatea individuală, implicând întreaga clădire și, în consecință, toți proprietarii săi. Această interpretare asigură o protecție sporită clădirilor condominiale, garantând că normele urbanistice și civile sunt respectate și că fiecare condominiu poate contribui activ la apărarea bunului comun. Este un memento important pentru cei care locuiesc în condominiu și pentru cei care se ocupă de administrarea acestuia, subliniind importanța de a fi vigilenți și pregătiți să apere drepturile colective.