Beschluss 16394/2025 des Kassationsgerichtshofs: Alle Wohnungseigentümer sind berechtigt, auf Einhaltung der gesetzlichen Abstände zu klagen

Das Wohnungseigentumsrecht ist ein komplexes Universum, das von Normen und juristischen Auslegungen geprägt ist, die seine Grenzen definieren. Eine der am häufigsten diskutierten Fragen betrifft die Klagebefugnis zur Wahrung gemeinsamer Interessen. Mit dem Beschluss Nr. 16394 vom 18.06.2025 hat der Oberste Kassationsgerichtshof eine grundlegende Klarstellung im Bereich der gesetzlichen Abstände vorgenommen und einen Grundsatz von großer praktischer Bedeutung für alle Wohnungseigentümer und Verwalter aufgestellt.

Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs, in der C. gegen F. als Parteien auftraten, hob eine frühere Entscheidung des Berufungsgerichts Mailand vom 19.08.2019 mit Zurückverweisung auf und bekräftigte nachdrücklich einen bereits in der Vergangenheit geäußerten Grundsatz, der jedoch aufgrund seiner Auswirkungen stets Beachtung verdient.

Der normative Kontext: Gesetzliche Abstände und Wohnungseigentum

Die Frage der gesetzlichen Abstände wird hauptsächlich durch Artikel 873 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt, der besagt, dass Bauwerke auf benachbarten Grundstücken, sofern sie nicht verbunden oder aneinandergrenzend sind, einen Abstand von mindestens drei Metern einhalten müssen, sofern nicht lokale Vorschriften etwas anderes bestimmen. Zu dieser Norm kommen die Vorschriften der kommunalen Bauordnungen und Sonderbestimmungen, wie die im Ministerialdekret Nr. 1444 von 1968 enthaltenen, die zwingende Abstandsregeln zwischen Gebäuden festlegen.

Im Kontext des Wohnungseigentums nimmt die Anwendung dieser Normen eine besondere Komplexität an. Ein Wohnungseigentumshaus ist naturgemäß eine komplexe Einheit, die aus Teilen des ausschließlichen Eigentums und Gemeinschaftsteilen besteht, wie in Artikel 1117 des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt. Wenn ein externes Bauwerk die gesetzlichen Abstände verletzt, stellt sich spontan die Frage: Wer ist berechtigt, das Gebäude zu verteidigen? Nur der Eigentümer der Immobilieneinheit, die direkt von der Verletzung betroffen ist, oder alle Wohnungseigentümer?

Die Leitsatzentscheidung des Beschlusses 16394/2025: Ein Grundsatz

Der Kassationsgerichtshof hat mit dem Beschluss Nr. 16394 von 2025 eine klare und unmissverständliche Antwort gegeben und damit eine bereits gefestigte Ausrichtung bestätigt, wie der übereinstimmende Leitsatz Nr. 21486 von 2012 belegt. Hier der Leitsatz im Wortlaut:

Im Falle eines Wohnungseigentumshauses sind alle Wohnungseigentümer, nicht nur diejenigen, die Eigentümer der ausschließlichen Teile sind, die direkt auf die Bauwerke blicken, die die gesetzlichen Abstände verletzen (in diesem Fall die des Ministerialdekrets Nr. 1444 von 1968), berechtigt, auf die Einhaltung der Abstandsbestimmungen zu klagen, die darauf abzielen, die Gebäude in ihrer Gesamtheit zu schützen.

Dieser Grundsatz ist von entscheidender Bedeutung. Das Gericht betont, dass die Vorschriften über gesetzliche Abstände nicht darauf abzielen, das einzelne ausschließliche Eigentum zu schützen, sondern das Gebäude als Ganzes. Das bedeutet, dass die Verletzung dieser Abstände die Stabilität, das architektonische Erscheinungsbild und die Gesundheit des gesamten Wohnungseigentumshauses beeinträchtigt und nicht nur die derjenigen, die direkt auf das illegitime Bauwerk blicken. Folglich hat jeder Wohnungseigentümer als Teil der Gemeinschaft und Miteigentümer der Gemeinschaftsteile (Art. 1105 und 1117 des Bürgerlichen Gesetzbuches) ein berechtigtes und direktes Interesse daran, die Klage auf Wiederherstellung der Abstände zu erheben.

Praktische Auswirkungen für Wohnungseigentümer und den Verwalter

Die Folgen dieser Entscheidung sind erheblich:

• Umfassende Klagebefugnis: Es ist nicht notwendig, Eigentümer der Wohnung zu sein, die dem illegalen Bauwerk am nächsten liegt. Jeder Wohnungseigentümer kann rechtliche Schritte einleiten, was den Schutz des Gebäudes stärkt.
• Umfassender Schutz: Ziel ist die Wahrung der Integrität des gesamten Wohnungseigentumshauses, eines Gutes, das allen Eigentümern der Immobilieneinheiten gehört.
• Rolle des Verwalters: Obwohl sich das Urteil auf die Klagebefugnis der einzelnen Wohnungseigentümer bezieht, hat der Verwalter gemäß Artikel 1131 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Befugnis, konservatorische Maßnahmen in Bezug auf die Gemeinschaftsteile des Gebäudes zu ergreifen. Daher kann auch der Verwalter aufgefordert werden, im Namen der gesetzlichen Abstände tätig zu werden, nach einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung oder in dringenden Fällen eigenständig.
• Größere Wirksamkeit der Klage: Die Möglichkeit für mehrere Personen, Klage zu erheben, erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass Abstandsverletzungen tatsächlich angefochten und korrigiert werden, wodurch bauliche Missstände verhindert und der Anstand und die Sicherheit der Immobilien gewahrt werden.

Schlussfolgerungen

Der Beschluss Nr. 16394 von 2025 des Obersten Kassationsgerichtshofs bekräftigt einen grundlegenden Grundsatz: Der Schutz der gesetzlichen Abstände im Wohnungseigentum ist ein Interesse, das über das einzelne Eigentum hinausgeht und das gesamte Gebäude und damit alle seine Eigentümer betrifft. Diese Auslegung gewährleistet einen besseren Schutz von Wohnungseigentumshäusern, indem sie sicherstellt, dass die städtebaulichen und zivilrechtlichen Vorschriften eingehalten werden und jeder Wohnungseigentümer aktiv zur Verteidigung des Gemeinguts beitragen kann. Dies ist eine wichtige Erinnerung für diejenigen, die in Wohnungseigentum leben und sich mit dessen Verwaltung befassen, und unterstreicht die Bedeutung von Wachsamkeit und Bereitschaft, kollektive Rechte zu verteidigen.