Acórdão 16394/2025 da Cassação: Todos os condóminos legitimados a agir para o respeito das distâncias legais

O direito de condomínio é um universo complexo, repleto de normas e interpretações jurisprudenciais que lhe delineiam os contornos. Uma das questões mais debatidas diz respeito à legitimidade para agir em juízo na defesa dos interesses comuns. Com o Acórdão n.º 16394 de 18/06/2025, o Tribunal da Cassação forneceu um esclarecimento fundamental em matéria de distâncias legais, afirmando um princípio de grande relevância prática para todos os condóminos e administradores.

A decisão da Suprema Corte, que teve como partes C. contra F., cassou com reenvio uma decisão anterior do Tribunal de Apelação de Milão de 19/08/2019, reafirmando com força um princípio já expresso no passado, mas que merece sempre atenção pelas suas implicações.

O Contexto Normativo: Distâncias Legais e Condomínio

A questão das distâncias legais é regulada principalmente pelo artigo 873.º do Código Civil, o qual estabelece que as construções em prédios confinantes, se não unidas ou adjacentes, devem ser mantidas a uma distância não inferior a três metros, salvo disposições diferentes dos regulamentos locais. A esta norma acrescentam-se as prescrições dos regulamentos de construção municipais e as disposições especiais, como as contidas no d.m. n.º 1444 de 1968, que fixam limites inderrogáveis de distância entre edifícios.

No contexto de condomínio, a aplicação destas normas assume uma complexidade particular. Um edifício em condomínio é, por sua natureza, uma unidade complexa composta por partes de propriedade exclusiva e partes comuns, como estabelecido pelo artigo 1117.º do Código Civil. Quando uma construção externa viola as distâncias legais, surge espontaneamente a pergunta: quem está legitimado a defender o edifício? Apenas o proprietário da unidade imobiliária diretamente interessada pela violação, ou todos os condóminos?

A Máxima do Acórdão 16394/2025: Um Princípio Fundamental

A Cassação, com o Acórdão n.º 16394 de 2025, ofereceu uma resposta clara e inequívoca, confirmando uma orientação já consolidada, como testemunhado pela conforme Máxima n.º 21486 de 2012. Eis a máxima por extenso:

Na hipótese de edifício em condomínio, todos os condóminos, não apenas aqueles que são proprietários das porções exclusivas diretamente voltadas para as construções que violam as distâncias legais (na espécie, as de que trata o d.m. n.º 1444 de 1968), são legitimados a agir para fazer valer o respeito das disposições sobre as distâncias, as quais visam salvaguardar os edifícios considerados na sua totalidade.

Este princípio é de crucial importância. A Corte sublinha que as normas sobre distâncias legais não visam tutelar a propriedade exclusiva individual, mas o edifício na sua totalidade. Isto significa que a violação de tais distâncias incide sobre a estabilidade, o aspeto arquitetónico e a salubridade de todo o edifício de condomínio, e não apenas sobre a porção daqueles que se debruçam diretamente sobre a construção ilegítima. Consequentemente, cada condómino, como participante da comunhão e coproprietário das partes comuns (art. 1105.º e 1117.º do Código Civil), tem um interesse legítimo e direto em promover a ação para o restabelecimento das distâncias.

Implicações Práticas para os Condóminos e o Administrador

As consequências desta decisão são significativas:

• Ampla Legitimidade: Não é necessário ser o proprietário do apartamento mais próximo da construção ilegítima. Qualquer condómino pode iniciar a ação legal, reforçando a tutela do edifício.
• Tutela Integral: O objetivo é a salvaguarda da integridade do edifício de condomínio no seu conjunto, um bem que pertence a todos os proprietários das unidades imobiliárias.
• Papel do Administrador: Embora a sentença se refira à legitimidade dos condóminos individuais, o administrador, nos termos do art. 1131.º do Código Civil, tem o poder de praticar os atos conservatórios relativos às partes comuns do edifício. Portanto, também o administrador poderá ser chamado a agir para a tutela das distâncias legais, mediante deliberação assemblear ou, em casos de urgência, autonomamente.
• Maior Eficácia da Ação: A possibilidade de vários sujeitos agirem torna mais provável que as violações das distâncias sejam efetivamente contestadas e corrigidas, prevenindo abusos de construção e mantendo o decoro e a segurança dos imóveis.

Conclusões

O Acórdão n.º 16394 de 2025 do Tribunal da Cassação reitera um princípio fundamental: a tutela das distâncias legais em condomínio é um interesse que transcende a propriedade individual, envolvendo todo o edifício e, consequentemente, todos os seus proprietários. Esta interpretação assegura uma maior proteção aos edifícios de condomínio, garantindo que as normas urbanísticas e civis sejam respeitadas e que cada condómino possa contribuir ativamente para a defesa do bem comum. É um lembrete importante para quem vive em condomínio e para quem se ocupa da sua gestão, sublinhando a importância de estar vigilante e pronto a defender os direitos coletivos.