Odredba 16394/2025 Kasacijskega sodišča: Vsi etažni lastniki so upravičeni do ukrepanja za spoštovanje zakonskih odmikov

Stvarno pravo v etažni lastnini je zapleten svet, posut s pravili in sodnimi razlagami, ki določajo njegove meje. Eno najbolj razpravljanih vprašanj se nanaša na legitimacijo za sodno ukrepanje za varstvo skupnih interesov. Z Odredbo št. 16394 z dne 18. 6. 2025 je Kasacijsko sodišče podalo temeljno pojasnilo glede zakonskih odmikov, s čimer je potrdilo načelo velikega praktičnega pomena za vse etažne lastnike in upravnike.

Odločba Vrhovnega sodišča, v kateri sta bili stranki C. proti F., je razveljavila in vrnila v ponovno obravnavo prejšnjo odločbo Milanskega sodišča prve stopnje z dne 19. 8. 2019, s čimer je močno ponovno potrdila načelo, izraženo že v preteklosti, ki pa si zaradi svojih posledic vedno zasluži pozornost.

Normativni kontekst: Zakonski odmiki in etažna lastnina

Vprašanje zakonskih odmikov je urejeno predvsem s členom 873 Civilnega zakonika, ki določa, da morajo biti stavbe na sosednjih zemljiščih, če niso združene ali pritrjene, oddaljene najmanj tri metre, razen če s krajevnimi predpisi ni drugače določeno. Temu pravilu se dodajajo določbe občinskih gradbenih predpisov in posebne določbe, kot so tiste v d.m. št. 1444 iz leta 1968, ki določajo obvezne omejitve razdalje med stavbami.

V kontekstu etažne lastnine je uporaba teh pravil še posebej zapletena. Stavba v etažni lastnini je po svoji naravi zapletena enota, sestavljena iz delov v izključni lasti in skupnih delov, kot je določeno s členom 1117 c.c. Ko zunanja gradnja krši zakonske odmike, se naravno postavi vprašanje: kdo je upravičen do obrambe stavbe? Samo lastnik nepremičninske enote, ki jo neposredno zadeva kršitev, ali vsi etažni lastniki?

Izrek Odredbe 16394/2025: Temeljno načelo

Kasacijsko sodišče je z Odredbo št. 16394 iz leta 2025 podalo jasno in nedvoumno odgovor, s čimer je potrdilo že uveljavljeno usmeritev, kot priča skladna Maksima št. 21486 iz leta 2012. Tukaj je celoten izrek:

V primeru stavbe v etažni lastnini so vsi etažni lastniki, ne le tisti, ki so lastniki izključnih delov, ki neposredno mejijo na gradnje, ki kršijo zakonske odmike (v obravnavanem primeru tiste iz d.m. št. 1444 iz leta 1968), upravičeni do ukrepanja za zagotovitev spoštovanja določb o odmikih, ki so namenjene varovanju stavb v celoti.

To načelo je ključnega pomena. Sodišče poudarja, da določbe o zakonskih odmikih niso namenjene varovanju posamezne izključne lastnine, temveč stavbe kot celote. To pomeni, da kršitev teh odmikov vpliva na stabilnost, arhitekturni videz in zdravstveno ustreznost celotne stavbe v etažni lastnini, ne le na dele tistih, ki neposredno gledajo na nezakonito gradnjo. Posledično ima vsak etažni lastnik, kot udeleženec skupnosti in solastnik skupnih delov (člen 1105 c.c. in 1117 c.c.), legitimni in neposredni interes za sprožitev postopka za povrnitev odmikov.

Praktične posledice za etažne lastnike in upravnika

Posledice te odločbe so pomembne:

• Široka legitimacija: Ni nujno biti lastnik stanovanja, ki je najbližje nezakoniti gradnji. Vsak etažni lastnik lahko sproži sodni postopek, kar krepi varstvo stavbe.
• Celovita zaščita: Cilj je ohranitev celovitosti stavbe v etažni lastnini kot celote, kar je dobro, ki pripada vsem lastnikom nepremičninskih enot.
• Vloga upravnika: Čeprav se sodba nanaša na legitimacijo posameznih etažnih lastnikov, ima upravnik v skladu s členom 1131 c.c. pooblastilo za izvajanje varstvenih ukrepov, ki se nanašajo na skupne dele stavbe. Zato bi lahko bil tudi upravnik pozvan k ukrepanju za varstvo zakonskih odmikov, po sklepu skupščine ali v nujnih primerih samostojno.
• Večja učinkovitost ukrepanja: Možnost ukrepanja več oseb povečuje verjetnost, da bodo kršitve odmikov dejansko obravnavane in popravljene, s čimer se preprečujejo gradbene zlorabe in ohranja ugled in varnost nepremičnin.

Zaključki

Odredba št. 16394 iz leta 2025 Kasacijskega sodišča ponovno potrjuje temeljno načelo: varstvo zakonskih odmikov v etažni lastnini je interes, ki presega posamezno lastnino, zadeva celotno stavbo in posledično vse njene lastnike. Ta razlaga zagotavlja večjo zaščito stavbam v etažni lastnini, zagotavlja spoštovanje urbanističnih in civilnih pravil ter omogoča vsakemu etažnemu lastniku, da aktivno prispeva k obrambi skupnega dobrega. To je pomemben opomnik za tiste, ki živijo v etažni lastnini, in za tiste, ki skrbijo za njeno upravljanje, saj poudarja pomen budnosti in pripravljenosti za varovanje kolektivnih pravic.