Urdhri 16394/2025 i Kasacionit: Të gjithë bashkëpronarët të legjitimohen për respektimin e distancave ligjore

E drejta e bashkëpronësisë është një univers kompleks, i stërmbushur me norma dhe interpretime jurisprudenciale që përcaktojnë kufijtë e saj. Një nga çështjet më të debatuara ka të bëjë me legjitimimin për të vepruar në gjykatë për mbrojtjen e interesave të përbashkëta. Me Urdhrin nr. 16394 të datës 18/06/2025, Gjykata e Kasacionit ka dhënë një sqarim themelor në çështjen e distancave ligjore, duke pohuar një parim me rëndësi të madhe praktike për të gjithë bashkëpronarët dhe administratorët.

Vendimi i Gjykatës Supreme, ku palë ishin C. kundër F., ka rrëzuar me kthim për rishqyrtim një vendim të mëparshëm të Gjykatës së Apelit të Milanos të datës 19/08/2019, duke riafirmuar fuqishëm një parim të shprehur tashmë në të kaluarën, por që gjithmonë meriton vëmendje për implikimet e tij.

Konteksti Normativ: Distancat Ligjore dhe Bashkëpronësia

Çështja e distancave ligjore rregullohet kryesisht nga neni 873 i Kodit Civil, i cili përcakton se ndërtimet në truall fqinj, nëse nuk janë të bashkuara ose ngjitur, duhet të mbahen në një distancë jo më pak se tre metra, përveç dispozitave të ndryshme të rregulloreve lokale. Kësaj norme i shtohen dispozitat e rregulloreve ndërtimore komunale dhe dispozitat speciale, si ato të përmbajtura në d.m. nr. 1444 të vitit 1968, të cilat përcaktojnë kufij të pazgjidhshëm distancash midis ndërtesave.

Në kontekstin e bashkëpronësisë, zbatimi i këtyre normave merr një kompleksitet të veçantë. Një ndërtesë në bashkëpronësi është, nga natyra e saj, një njësi komplekse e përbërë nga pjesë të pronësisë ekskluzive dhe pjesë të përbashkëta, siç përcaktohet nga neni 1117 i Kodit Civil. Kur një ndërtim i jashtëm shkel distancat ligjore, lind natyrshëm pyetja: kush është i legjitmuar të mbrojë ndërtesën? Vetëm pronari i njësisë pasurore të prekur drejtpërdrejt nga shkelja, apo të gjithë bashkëpronarët?

Masa e Urdhrit 16394/2025: Një Parim Themelor

Kasacioni, me Urdhrin nr. 16394 të vitit 2025, ka ofruar një përgjigje të qartë dhe të pakundërshtueshme, duke konfirmuar një orientim tashmë të konsoliduar, siç dëshmohet nga Masa përkatëse nr. 21486 e vitit 2012. Ja masa e plotë:

Në rastin e një ndërtese në bashkëpronësi, të gjithë bashkëpronarët, jo vetëm ata që janë pronarë të pjesëve ekskluzive që përballen drejtpërdrejt me ndërtimet që shkelin distancat ligjore (në rastin konkret, ato të d.m. nr. 1444 të vitit 1968), janë të legjitmuar të veprojnë për të kërkuar respektimin e dispozitave mbi distancat, të cilat synojnë të mbrojnë ndërtesat të konsideruara në tërësinë e tyre.

Ky parim është me rëndësi jetike. Gjykata thekson se normat mbi distancat ligjore nuk synojnë mbrojtjen e pronësisë individuale ekskluzive, por të ndërtesës në tërësinë e saj. Kjo do të thotë se shkelja e këtyre distancave ndikon në qëndrueshmërinë, pamjen arkitektonike dhe shëndetin e të gjithë ndërtesës së bashkëpronësisë, dhe jo vetëm në pjesën e atyre që përballen drejtpërdrejt me ndërtimin e paligjshëm. Si pasojë, çdo bashkëpronar, si pjesëmarrës në bashkëpronësi dhe bashkëpronar i pjesëve të përbashkëta (neni 1105 i Kodit Civil dhe 1117 i Kodit Civil), ka një interes të ligjshëm dhe të drejtpërdrejtë për të ngritur veprimin për rivendosjen e distancave.

Implikimet Praktike për Bashkëpronarët dhe Administratorin

Pasojat e këtij vendimi janë të rëndësishme:

• Legjitimim i Gjerë: Nuk është e nevojshme të jesh pronari i apartamentit më të afërt me ndërtimin e paligjshëm. Çdo bashkëpronar mund të ndërmarrë veprimin ligjor, duke forcuar mbrojtjen e ndërtesës.
• Mbrojtje e Plotë: Synimi është mbrojtja e integritetit të ndërtesës së bashkëpronësisë në tërësi, një pasuri që u përket të gjithë pronarëve të njësive pasurore.
• Roli i Administratorit: Megjithëse vendimi i referohet legjitimimit të bashkëpronarëve individualë, administratori, sipas nenit 1131 të Kodit Civil, ka kompetencën të kryejë veprimet konservative lidhur me pjesët e përbashkëta të ndërtesës. Prandaj, edhe administratori mund të thirret të veprojë për mbrojtjen e distancave ligjore, pas vendimit të asamblesë ose, në raste urgjence, në mënyrë autonome.
• Efektivitet më i Madh i Veprimit: Mundësia që më shumë subjekte të veprojnë e bën më të mundshme që shkeljet e distancave të kundërshtohen dhe të korrigjohen, duke parandaluar abuzimet ndërtimore dhe duke ruajtur dinjitetin dhe sigurinë e pasurive të paluajtshme.

Konkluzione

Urdhri nr. 16394 i vitit 2025 i Gjykatës së Kasacionit riafirmoi një parim themelor: mbrojtja e distancave ligjore në bashkëpronësi është një interes që tejkalon pronësinë individuale, duke përfshirë të gjithë ndërtesën dhe, rrjedhimisht, të gjithë pronarët e saj. Ky interpretim siguron një mbrojtje më të madhe për ndërtesat e bashkëpronësisë, duke garantuar që normat urbanistike dhe civile të respektohen dhe që çdo bashkëpronar të mund të kontribuojë aktivisht në mbrojtjen e pasurisë së përbashkët. Është një kujtesë e rëndësishme për ata që jetojnë në bashkëpronësi dhe për ata që merren me menaxhimin e saj, duke theksuar rëndësinë e të qenit vigjilentë dhe të gatshëm për të mbrojtur të drejtat kolektive.