Постановление № 16394/2025 Кассационного суда: Все совладельцы имеют право действовать для соблюдения законных расстояний

Жилищное право — это сложная вселенная, усеянная нормами и судебными толкованиями, которые очерчивают ее границы. Один из наиболее обсуждаемых вопросов касается права на обращение в суд для защиты общих интересов. Постановлением № 16394 от 18.06.2025 Кассационный суд дал фундаментальное разъяснение по вопросу законных расстояний, утвердив принцип большого практического значения для всех совладельцев и управляющих.

Решение Высшего суда, в котором сторонами выступали С. против Ф., отменило с направлением на новое рассмотрение предыдущее решение Апелляционного суда Милана от 19.08.2019, вновь решительно подтвердив принцип, уже выраженный в прошлом, но всегда заслуживающий внимания из-за его последствий.

Нормативный контекст: Законные расстояния и кондоминиум

Вопрос законных расстояний регулируется в основном статьей 873 Гражданского кодекса, которая устанавливает, что постройки на смежных участках, если они не объединены или не примыкают друг к другу, должны располагаться на расстоянии не менее трех метров, если иное не предусмотрено местными нормами. К этой норме добавляются предписания муниципальных строительных норм и специальных положений, таких как содержащиеся в Декрете министра № 1444 от 1968 года, которые устанавливают обязательные пределы расстояния между зданиями.

В контексте кондоминиума применение этих норм приобретает особую сложность. Здание в кондоминиуме по своей природе является сложным объектом, состоящим из частей исключительной собственности и общих частей, как установлено статьей 1117 Гражданского кодекса. Когда внешняя постройка нарушает законные расстояния, возникает естественный вопрос: кто имеет право защищать здание? Только владелец объекта недвижимости, непосредственно затронутого нарушением, или все совладельцы?

Позиция Постановления № 16394/2025: Фундаментальный принцип

Кассационный суд постановлением № 16394 от 2025 года дал ясный и недвусмысленный ответ, подтвердив уже устоявшуюся практику, о чем свидетельствует соответствующая позиция № 21486 от 2012 года. Вот полная позиция:

В случае здания в кондоминиуме все совладельцы, а не только те, кто владеет исключительными частями, непосредственно выходящими на постройки, нарушающие законные расстояния (в данном случае, предусмотренные Декретом министра № 1444 от 1968 года), имеют право действовать для обеспечения соблюдения положений о расстояниях, которые направлены на защиту зданий в целом.

Этот принцип имеет решающее значение. Суд подчеркивает, что нормы о законных расстояниях направлены не на защиту отдельной исключительной собственности, а на здание в целом. Это означает, что нарушение таких расстояний влияет на устойчивость, архитектурный облик и санитарное состояние всего здания кондоминиума, а не только на часть тех, кто непосредственно выходит на незаконную постройку. Следовательно, каждый совладелец, как участник общей собственности и совладелец общих частей (ст. 1105 Гражданского кодекса и ст. 1117 Гражданского кодекса), имеет законный и прямой интерес в возбуждении иска о восстановлении расстояний.

Практические последствия для совладельцев и управляющего

Последствия этого решения значительны:

• Широкое право на обращение: Не обязательно быть владельцем квартиры, ближайшей к незаконной постройке. Любой совладелец может предпринять юридические действия, усиливая защиту здания.
• Полная защита: Целью является сохранение целостности здания кондоминиума в целом, что является благом, принадлежащим всем владельцам объектов недвижимости.
• Роль управляющего: Хотя решение касается права отдельных совладельцев, управляющий в соответствии со ст. 1131 Гражданского кодекса имеет право совершать консервативные действия, связанные с общими частями здания. Следовательно, управляющий также может быть призван к действию для защиты законных расстояний, после решения собрания или, в экстренных случаях, самостоятельно.
• Повышение эффективности действий: Возможность действий нескольких лиц делает более вероятным, что нарушения расстояний будут фактически оспорены и исправлены, предотвращая строительные злоупотребления и поддерживая достоинство и безопасность недвижимости.

Заключение

Постановление № 16394 от 2025 года Кассационного суда подтверждает фундаментальный принцип: защита законных расстояний в кондоминиуме — это интерес, выходящий за рамки отдельной собственности, затрагивающий все здание и, следовательно, всех его владельцев. Это толкование обеспечивает большую защиту зданиям кондоминиумов, гарантируя соблюдение градостроительных и гражданских норм и позволяя каждому совладельцу активно участвовать в защите общего блага. Это важное напоминание для тех, кто живет в кондоминиуме и занимается его управлением, подчеркивающее важность бдительности и готовности защищать коллективные права.