Auto n. 16394/2025 de la Casación: Todos los copropietarios legitimados para actuar en defensa de las distancias legales

El derecho de propiedad horizontal es un universo complejo, salpicado de normas e interpretaciones jurisprudenciales que delinean sus contornos. Una de las cuestiones más debatidas se refiere a la legitimación para actuar en juicio en defensa de los intereses comunes. Con la Auto n. 16394 de 18/06/2025, la Corte de Casación ha proporcionado una aclaración fundamental en materia de distancias legales, afirmando un principio de gran relevancia práctica para todos los copropietarios y administradores.

La sentencia de la Suprema Corte, que tuvo como partes a C. contra F., casó con reenvío una decisión anterior de la Corte de Apelación de Milán del 19/08/2019, reafirmando con fuerza un principio ya expresado en el pasado, pero que merece siempre atención por sus implicaciones.

El Contexto Normativo: Distancias Legales y Propiedad Horizontal

La cuestión de las distancias legales se rige principalmente por el artículo 873 del Código Civil, el cual establece que las construcciones en predios colindantes, si no están unidas o adosadas, deben mantenerse a una distancia no inferior a tres metros, salvo disposiciones distintas de los reglamentos locales. A esta norma se añaden las prescripciones de los reglamentos de edificación municipales y las disposiciones especiales, como las contenidas en el d.m. n. 1444 de 1968, que fijan límites inderogables de distancia entre edificaciones.

En el contexto de la propiedad horizontal, la aplicación de estas normas adquiere una complejidad particular. Un edificio en propiedad horizontal es, por su naturaleza, una unidad compleja compuesta por partes de propiedad exclusiva y partes comunes, como se establece en el artículo 1117 del Código Civil. Cuando una construcción externa viola las distancias legales, surge espontáneamente la pregunta: ¿quién está legitimado para defender el edificio? ¿Solo el propietario de la unidad inmobiliaria directamente afectada por la violación, o todos los copropietarios?

La Máxima de la Auto n. 16394/2025: Un Principio Fundamental

La Casación, con la Auto n. 16394 de 2025, ha ofrecido una respuesta clara e inequívoca, confirmando una orientación ya consolidada, como atestigua la conforme Máxima n. 21486 de 2012. He aquí la máxima completa:

En hipótesis de edificio en propiedad horizontal, todos los copropietarios, no solo aquellos que sean propietarios de las porciones exclusivas que directamente dan a las construcciones que violan las distancias legales (en la especie, las de que trata el d.m. n. 1444 de 1968), están legitimados para actuar para hacer valer el respeto de las disposiciones sobre distancias, las cuales buscan salvaguardar las edificaciones consideradas en su integridad.

Este principio es de crucial importancia. La Corte subraya que las normas sobre distancias legales no buscan tutelar la propiedad exclusiva individual, sino la edificación en su integridad. Esto significa que la violación de tales distancias incide en la estabilidad, el aspecto arquitectónico y la salubridad de todo el edificio de propiedad horizontal, y no solo en la porción de aquellos que dan directamente a la construcción ilegítima. En consecuencia, cada copropietario, en cuanto partícipe de la comunidad y copropietario de las partes comunes (art. 1105 del Código Civil y 1117 del Código Civil), tiene un interés legítimo y directo en promover la acción para el restablecimiento de las distancias.

Implicaciones Prácticas para los Copropietarios y el Administrador

Las consecuencias de esta sentencia son significativas:

• Amplia Legitimación: No es necesario ser el propietario del apartamento más cercano a la construcción ilegítima. Cualquier copropietario puede emprender la acción legal, fortaleciendo la tutela del edificio.
• Tutela Integral: El objetivo es la salvaguardia de la integridad de la edificación de propiedad horizontal en su conjunto, un bien que pertenece a todos los propietarios de las unidades inmobiliarias.
• Rol del Administrador: Si bien la sentencia se refiere a la legitimación de los copropietarios individuales, el administrador, conforme al art. 1131 del Código Civil, tiene el poder de realizar los actos conservatorios relativos a las partes comunes del edificio. Por lo tanto, también el administrador podría ser llamado a actuar para la tutela de las distancias legales, previa deliberación de la asamblea o, en casos de urgencia, autónomamente.
• Mayor Eficacia de la Acción: La posibilidad de que actúen varios sujetos hace más probable que las violaciones de las distancias sean efectivamente contestadas y corregidas, previniendo abusos urbanísticos y manteniendo el decoro y la seguridad de los inmuebles.

Conclusiones

La Auto n. 16394 de 2025 de la Corte de Casación reitera un principio fundamental: la tutela de las distancias legales en propiedad horizontal es un interés que trasciende la propiedad individual, involucrando la edificación en su totalidad y, en consecuencia, a todos sus propietarios. Esta interpretación asegura una mayor protección a los edificios de propiedad horizontal, garantizando que las normas urbanísticas y civiles sean respetadas y que cada copropietario pueda contribuir activamente a la defensa del bien común. Es un recordatorio importante para quienes viven en propiedad horizontal y para quienes se encargan de su gestión, subrayando la importancia de estar vigilantes y preparados para tutelar los derechos colectivos.