Arrêt 16394/2025 de la Cour de Cassation : Tous les copropriétaires légitimés à agir pour le respect des distances légales

Le droit de la copropriété est un univers complexe, jalonné de normes et d'interprétations jurisprudentielles qui en définissent les contours. L'une des questions les plus débattues concerne la légitimation à agir en justice pour la défense des intérêts communs. Par l'Arrêt n° 16394 du 18/06/2025, la Cour de Cassation a apporté une clarification fondamentale en matière de distances légales, affirmant un principe de grande importance pratique pour tous les copropriétaires et administrateurs.

La décision de la Cour Suprême, qui a vu s'opposer C. contre F., a cassé avec renvoi une précédente décision de la Cour d'Appel de Milan du 19/08/2019, réaffirmant avec force un principe déjà exprimé par le passé, mais qui mérite toujours attention pour ses implications.

Le Contexte Normatif : Distances Légales et Copropriété

La question des distances légales est principalement régie par l'article 873 du Code Civil, qui stipule que les constructions sur fonds voisins, si elles ne sont pas jointes ou adhérentes, doivent être maintenues à une distance d'au moins trois mètres, sauf dispositions contraires des règlements locaux. À cette norme s'ajoutent les prescriptions des règlements de construction communaux et les dispositions spéciales, comme celles contenues dans le décret ministériel n° 1444 de 1968, qui fixent des limites impératives de distance entre les bâtiments.

Dans le contexte de la copropriété, l'application de ces normes revêt une complexité particulière. Un immeuble en copropriété est, par sa nature, une unité complexe composée de parties de propriété exclusive et de parties communes, comme établi par l'article 1117 du Code Civil. Lorsqu'une construction extérieure viole les distances légales, la question se pose spontanément : qui est légitimé à défendre l'immeuble ? Seulement le propriétaire de l'unité immobilière directement concernée par la violation, ou tous les copropriétaires ?

La Maxime de l'Arrêt 16394/2025 : Un Principe Fondamental

La Cassation, par l'Arrêt n° 16394 de 2025, a offert une réponse claire et sans équivoque, confirmant un courant déjà établi, comme en témoigne la Maxime conforme n° 21486 de 2012. Voici la maxime dans son intégralité :

Dans l'hypothèse d'un immeuble en copropriété, tous les copropriétaires, et non seulement ceux qui sont propriétaires des parties exclusives donnant directement sur les constructions qui violent les distances légales (en l'espèce, celles visées par le décret ministériel n° 1444 de 1968), sont légitimés à agir pour faire valoir le respect des dispositions sur les distances, lesquelles visent à sauvegarder les bâtiments considérés dans leur intégralité.

Ce principe est d'une importance cruciale. La Cour souligne que les normes sur les distances légales ne visent pas à protéger la propriété exclusive individuelle, mais le bâtiment dans son intégralité. Cela signifie que la violation de ces distances affecte la stabilité, l'aspect architectural et la salubrité de l'ensemble de l'immeuble en copropriété, et pas seulement la partie de ceux qui donnent directement sur la construction illicite. Par conséquent, chaque copropriétaire, en tant que participant à la communauté et co-propriétaire des parties communes (art. 1105 et 1117 du Code Civil), a un intérêt légitime et direct à promouvoir l'action pour le rétablissement des distances.

Implications Pratiques pour les Copropriétaires et l'Administrateur

Les conséquences de cette décision sont significatives :

• Large Légitimation : Il n'est pas nécessaire d'être le propriétaire de l'appartement le plus proche de la construction illicite. Tout copropriétaire peut entreprendre l'action légale, renforçant ainsi la protection de l'immeuble.
• Protection Intégrale : L'objectif est la sauvegarde de l'intégrité du bâtiment en copropriété dans son ensemble, un bien qui appartient à tous les propriétaires des unités immobilières.
• Rôle de l'Administrateur : Bien que la sentence se réfère à la légitimation des copropriétaires individuels, l'administrateur, conformément à l'art. 1131 du Code Civil, a le pouvoir de réaliser les actes conservatoires relatifs aux parties communes de l'immeuble. Par conséquent, l'administrateur pourrait également être appelé à agir pour la protection des distances légales, après délibération de l'assemblée ou, en cas d'urgence, de manière autonome.
• Efficacité Accrue de l'Action : La possibilité pour plusieurs personnes d'agir rend plus probable que les violations des distances soient effectivement contestées et corrigées, prévenant ainsi les abus de construction et maintenant le décorum et la sécurité des immeubles.

Conclusions

L'Arrêt n° 16394 de 2025 de la Cour de Cassation réaffirme un principe fondamental : la protection des distances légales en copropriété est un intérêt qui transcende la propriété individuelle, impliquant l'ensemble du bâtiment et, par conséquent, tous ses propriétaires. Cette interprétation assure une plus grande protection aux immeubles en copropriété, garantissant que les normes urbanistiques et civiles soient respectées et que chaque copropriétaire puisse contribuer activement à la défense du bien commun. C'est un rappel important pour ceux qui vivent en copropriété et pour ceux qui s'occupent de sa gestion, soulignant l'importance d'être vigilants et prêts à défendre les droits collectifs.