คำสั่งศาลฎีกาที่ 16394/2025: ผู้ร่วมอาศัยทุกคนมีสิทธิ์ดำเนินการเพื่อบังคับใช้ระยะห่างตามกฎหมาย

กฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุดเป็นจักรวาลที่ซับซ้อน เต็มไปด้วยกฎเกณฑ์และการตีความของคำพิพากษาที่กำหนดขอบเขตของกฎหมาย ประเด็นที่ถกเถียงกันมากที่สุดประเด็นหนึ่งเกี่ยวข้องกับสิทธิ์ในการดำเนินการทางกฎหมายเพื่อปกป้องผลประโยชน์ส่วนรวม ด้วยคำสั่งที่ 16394 ลงวันที่ 18/06/2025 ศาลฎีกาได้ให้ความกระจ่างที่สำคัญเกี่ยวกับระยะห่างตามกฎหมาย โดยยืนยันหลักการที่มีความสำคัญในทางปฏิบัติอย่างยิ่งสำหรับผู้ร่วมอาศัยและผู้จัดการอาคารชุดทุกคน

คำตัดสินของศาลสูงสุด ซึ่งมีคู่กรณีคือ C. เทียบกับ F. ได้ยกเลิกคำตัดสินก่อนหน้านี้ของศาลอุทธรณ์มิลาน ลงวันที่ 19/08/2019 และส่งกลับเพื่อพิจารณาใหม่ โดยยืนยันหลักการที่เคยแสดงไว้ก่อนหน้านี้อีกครั้ง แต่ก็ยังคงสมควรได้รับความสนใจเสมอเนื่องจากผลกระทบของมัน

บริบททางกฎหมาย: ระยะห่างตามกฎหมายและอาคารชุด

ประเด็นเรื่องระยะห่างตามกฎหมายอยู่ภายใต้การควบคุมหลักของมาตรา 873 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ซึ่งกำหนดว่าการก่อสร้างบนที่ดินที่ติดกัน หากไม่ได้รวมหรือติดกัน จะต้องรักษาระยะห่างไม่น้อยกว่าสามเมตร เว้นแต่จะมีข้อกำหนดอื่นในกฎระเบียบท้องถิ่น กฎนี้เสริมด้วยข้อกำหนดของกฎระเบียบการก่อสร้างของเทศบาลและข้อกำหนดพิเศษ เช่น ที่ระบุไว้ในกฎหมายมหาดไทยฉบับที่ 1444 ปี 1968 ซึ่งกำหนดขีดจำกัดที่ไม่อาจละเมิดได้สำหรับระยะห่างระหว่างอาคาร

ในบริบทของอาคารชุด การบังคับใช้กฎเหล่านี้มีความซับซ้อนเป็นพิเศษ อาคารชุดโดยธรรมชาติแล้วเป็นหน่วยที่ซับซ้อนซึ่งประกอบด้วยส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะและส่วนกลาง ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 1117 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง เมื่อการก่อสร้างภายนอกละเมิดระยะห่างตามกฎหมาย คำถามที่เกิดขึ้นเองคือ ใครมีสิทธิ์ในการปกป้องอาคาร? เฉพาะเจ้าของหน่วยอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากการละเมิด หรือผู้ร่วมอาศัยทุกคน?

หลักการสำคัญของคำสั่งที่ 16394/2025: หลักการพื้นฐาน

ศาลฎีกา ด้วยคำสั่งที่ 16394 ปี 2025 ได้ให้คำตอบที่ชัดเจนและไม่คลุมเครือ โดยยืนยันแนวโน้มที่ได้รับการยอมรับแล้ว ดังที่เห็นได้จากหลักการสำคัญที่สอดคล้องกันฉบับที่ 21486 ปี 2012 นี่คือหลักการสำคัญฉบับเต็ม:

ในกรณีของอาคารชุด ผู้ร่วมอาศัยทุกคน ไม่ใช่เพียงแค่เจ้าของส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ที่หันหน้าโดยตรงไปยังสิ่งก่อสร้างที่ละเมิดระยะห่างตามกฎหมาย (ในกรณีนี้คือที่ระบุไว้ในกฎหมายมหาดไทยฉบับที่ 1444 ปี 1968) มีสิทธิ์ในการดำเนินการเพื่อบังคับใช้การปฏิบัติตามข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะห่าง ซึ่งมีจุดมุ่งหมายเพื่อปกป้องอาคารโดยพิจารณาจากภาพรวมทั้งหมด

หลักการนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง ศาลเน้นย้ำว่ากฎเกี่ยวกับระยะห่างตามกฎหมายไม่ได้มีจุดมุ่งหมายเพื่อปกป้องกรรมสิทธิ์เฉพาะบุคคล แต่เพื่อปกป้องอาคารโดยรวม ซึ่งหมายความว่าการละเมิดระยะห่างดังกล่าวส่งผลกระทบต่อความมั่นคง ลักษณะทางสถาปัตยกรรม และสุขอนามัยของอาคารชุดทั้งหมด ไม่ใช่เพียงแค่ส่วนของผู้ที่หันหน้าโดยตรงไปยังสิ่งก่อสร้างที่ผิดกฎหมาย ดังนั้น ผู้ร่วมอาศัยแต่ละคน ในฐานะผู้มีส่วนร่วมในการเป็นเจ้าของร่วมและเจ้าของร่วมในส่วนกลาง (มาตรา 1105 และ 1117 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) มีผลประโยชน์ที่ชอบด้วยกฎหมายและโดยตรงในการดำเนินการเพื่อฟื้นฟูระยะห่าง

ผลกระทบในทางปฏิบัติสำหรับผู้ร่วมอาศัยและผู้จัดการอาคารชุด

ผลลัพธ์ของคำตัดสินนี้มีความสำคัญ:

• สิทธิ์ในการดำเนินการที่กว้างขวาง: ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่ใกล้ที่สุดกับสิ่งก่อสร้างที่ผิดกฎหมาย ผู้ร่วมอาศัยคนใดก็ตามสามารถดำเนินการทางกฎหมายได้ ซึ่งเป็นการเสริมสร้างการคุ้มครองอาคาร
• การคุ้มครองแบบบูรณาการ: เป้าหมายคือการปกป้องความสมบูรณ์ของอาคารชุดโดยรวม ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่เป็นของเจ้าของหน่วยอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
• บทบาทของผู้จัดการอาคารชุด: แม้ว่าคำตัดสินจะอ้างถึงสิทธิ์ของผู้ร่วมอาศัยแต่ละคน แต่ผู้จัดการอาคารชุด ตามมาตรา 1131 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง มีอำนาจในการดำเนินการเพื่อรักษาผลประโยชน์ของส่วนกลางของอาคาร ดังนั้น ผู้จัดการอาคารชุดอาจถูกเรียกให้ดำเนินการเพื่อปกป้องระยะห่างตามกฎหมายได้ หลังจากได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่ หรือในกรณีฉุกเฉิน อาจดำเนินการได้ด้วยตนเอง
• ประสิทธิภาพของการดำเนินการที่เพิ่มขึ้น: ความเป็นไปได้ที่บุคคลหลายคนจะดำเนินการทำให้การละเมิดระยะห่างมีแนวโน้มที่จะถูกท้าทายและแก้ไขได้จริง ป้องกันการละเมิดการก่อสร้าง และรักษาความสง่างามและความปลอดภัยของอสังหาริมทรัพย์

บทสรุป

คำสั่งศาลฎีกาที่ 16394 ปี 2025 ย้ำหลักการพื้นฐาน: การคุ้มครองระยะห่างตามกฎหมายในอาคารชุดเป็นผลประโยชน์ที่เกินกว่ากรรมสิทธิ์เฉพาะบุคคล โดยเกี่ยวข้องกับอาคารทั้งหมด และดังนั้น เจ้าของทั้งหมด การตีความนี้ให้การคุ้มครองอาคารชุดที่มากขึ้น โดยรับประกันว่ากฎหมายผังเมืองและกฎหมายแพ่งจะได้รับการเคารพ และผู้ร่วมอาศัยแต่ละคนสามารถมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในการปกป้องทรัพย์สินส่วนรวม นี่เป็นเครื่องเตือนใจที่สำคัญสำหรับผู้ที่อาศัยอยู่ในอาคารชุดและผู้ที่รับผิดชอบในการจัดการ โดยเน้นย้ำถึงความสำคัญของการตื่นตัวและพร้อมที่จะปกป้องสิทธิส่วนรวม