कैसाशन का आदेश 16394/2025: सभी सह-मालिक कानूनी दूरियों के अनुपालन के लिए कार्रवाई करने के हकदार

सह-स्वामित्व का अधिकार नियमों और न्यायिक व्याख्याओं से भरा एक जटिल ब्रह्मांड है जो इसकी सीमाओं को परिभाषित करता है। सबसे अधिक बहस वाले मुद्दों में से एक सामान्य हितों की सुरक्षा के लिए मुकदमेबाजी में वैधता का मुद्दा है। आदेश संख्या 16394 दिनांक 18/06/2025 के साथ, कोर्ट ऑफ कैसाशन ने कानूनी दूरियों के मामले में एक मौलिक स्पष्टीकरण प्रदान किया है, जो सभी सह-मालिकों और प्रशासकों के लिए व्यावहारिक महत्व के सिद्धांत की पुष्टि करता है।

सुप्रीम कोर्ट के फैसले, जिसमें सी. बनाम एफ. पक्ष थे, ने मिलान कोर्ट ऑफ अपील के 19/08/2019 के पिछले फैसले को फिर से भेजने के साथ रद्द कर दिया, जो पहले व्यक्त किए गए सिद्धांत को दृढ़ता से दोहराता है, लेकिन इसके निहितार्थों के लिए हमेशा ध्यान देने योग्य है।

नियामक संदर्भ: कानूनी दूरियां और सह-स्वामित्व

कानूनी दूरियों का मुद्दा मुख्य रूप से नागरिक संहिता के अनुच्छेद 873 द्वारा नियंत्रित होता है, जो यह स्थापित करता है कि आसन्न भूखंडों पर निर्माण, यदि संयुक्त या आसन्न नहीं हैं, तो तीन मीटर से कम नहीं की दूरी पर रखा जाना चाहिए, जब तक कि स्थानीय नियमों द्वारा अन्यथा प्रदान न किया गया हो। इस नियम को नगरपालिका भवन नियमों के प्रावधानों और विशेष प्रावधानों, जैसे कि डी.एम. संख्या 1444 दिनांक 1968 में निहित, जो इमारतों के बीच दूरी की अनिवार्य सीमाएं निर्धारित करते हैं, द्वारा जोड़ा जाता है।

सह-स्वामित्व के संदर्भ में, इन नियमों का अनुप्रयोग विशेष जटिलता मानता है। सह-स्वामित्व वाली इमारत, अपने स्वभाव से, विशिष्ट स्वामित्व वाले भागों और सामान्य भागों से बनी एक जटिल इकाई है, जैसा कि नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1117 द्वारा स्थापित किया गया है। जब कोई बाहरी निर्माण कानूनी दूरियों का उल्लंघन करता है, तो एक स्वाभाविक प्रश्न उठता है: इमारत की रक्षा करने के लिए कौन अधिकृत है? केवल उस संपत्ति के मालिक का जो सीधे उल्लंघन से प्रभावित है, या सभी सह-मालिकों का?

आदेश 16394/2025 का सिद्धांत: एक मौलिक सिद्धांत

कैसाशन ने आदेश संख्या 16394 दिनांक 2025 के साथ, एक स्पष्ट और स्पष्ट उत्तर प्रदान किया है, जो पहले से ही स्थापित एक अभिविन्यास की पुष्टि करता है, जैसा कि 2012 के अनुरूप सिद्धांत संख्या 21486 द्वारा प्रमाणित है। यहाँ पूरा सिद्धांत है:

सह-स्वामित्व वाली इमारत के मामले में, सभी सह-मालिक, न केवल वे जो उन विशिष्ट भागों के मालिक हैं जो सीधे उन निर्माणों की ओर देखते हैं जो कानूनी दूरियों का उल्लंघन करते हैं (इस मामले में, डी.एम. संख्या 1444 दिनांक 1968 के अनुसार), दूरियों पर प्रावधानों के अनुपालन को लागू करने के लिए कार्रवाई करने के हकदार हैं, जो इमारतों को उनकी संपूर्णता में संरक्षित करने का लक्ष्य रखते हैं।

यह सिद्धांत अत्यंत महत्वपूर्ण है। अदालत इस बात पर जोर देती है कि कानूनी दूरियों पर नियम व्यक्तिगत विशिष्ट संपत्ति की रक्षा करने के लिए नहीं हैं, बल्कि पूरी इमारत की रक्षा करने के लिए हैं। इसका मतलब है कि ऐसी दूरियों का उल्लंघन पूरे सह-स्वामित्व वाली इमारत की स्थिरता, वास्तुशिल्प उपस्थिति और स्वास्थ्य को प्रभावित करता है, न कि केवल उन लोगों के हिस्से को जो सीधे अवैध निर्माण की ओर देखते हैं। नतीजतन, प्रत्येक सह-मालिक, समुदाय के सदस्य और सामान्य भागों के सह-मालिक (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1105 और 1117) के रूप में, दूरियों की बहाली के लिए कार्रवाई को बढ़ावा देने में एक वैध और प्रत्यक्ष हित रखता है।

सह-मालिकों और प्रशासक के लिए व्यावहारिक निहितार्थ

इस फैसले के परिणाम महत्वपूर्ण हैं:

• व्यापक वैधता: अवैध निर्माण के सबसे नज़दीकी अपार्टमेंट के मालिक होने की आवश्यकता नहीं है। कोई भी सह-मालिक कानूनी कार्रवाई शुरू कर सकता है, जिससे इमारत की सुरक्षा मजबूत होती है।
• समग्र सुरक्षा: लक्ष्य सह-स्वामित्व वाली इमारत की अखंडता को समग्र रूप से संरक्षित करना है, एक ऐसी संपत्ति जो सभी संपत्ति मालिकों की है।
• प्रशासक की भूमिका: यद्यपि निर्णय व्यक्तिगत सह-मालिकों की वैधता को संदर्भित करता है, प्रशासक, नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1131 के अनुसार, इमारत के सामान्य भागों से संबंधित संरक्षणकारी कार्य करने का अधिकार रखता है। इसलिए, प्रशासक को भी, एक सामान्य सभा के प्रस्ताव के बाद या, अत्यावश्यक मामलों में, स्वायत्त रूप से, कानूनी दूरियों की सुरक्षा के लिए कार्रवाई करने के लिए कहा जा सकता है।
• कार्रवाई की अधिक प्रभावशीलता: कई व्यक्तियों के कार्रवाई करने की संभावना यह अधिक संभावित बनाती है कि दूरियों के उल्लंघन का वास्तव में विरोध किया जाएगा और उन्हें ठीक किया जाएगा, जिससे निर्माण दुरुपयोग को रोका जा सकेगा और अचल संपत्ति की गरिमा और सुरक्षा बनाए रखी जा सकेगी।

निष्कर्ष

कैसाशन कोर्ट का आदेश संख्या 16394 दिनांक 2025 एक मौलिक सिद्धांत को दोहराता है: सह-स्वामित्व में कानूनी दूरियों की सुरक्षा एक ऐसा हित है जो व्यक्तिगत संपत्ति से परे है, पूरी इमारत को शामिल करता है और, परिणामस्वरूप, इसके सभी मालिकों को। यह व्याख्या सह-स्वामित्व वाली इमारतों को अधिक सुरक्षा सुनिश्चित करती है, यह गारंटी देती है कि शहरी और नागरिक नियमों का सम्मान किया जाता है और प्रत्येक सह-मालिक सामान्य संपत्ति की रक्षा में सक्रिय रूप से योगदान कर सकता है। यह सह-स्वामित्व में रहने वालों और इसके प्रबंधन के लिए जिम्मेदार लोगों के लिए एक महत्वपूर्ण अनुस्मारक है, जो सतर्क रहने और सामूहिक अधिकारों की रक्षा के लिए तैयार रहने के महत्व पर जोर देता है।